مركز ارتباط حضرت آیت الله العظمی سید علی حسينى سیستانی (مد ظله) در لندن، اروپا، شمال و جنوب امریکا است.
نوع اوّل اجاره: اجارۀ اعیان
مسأله 433. در این نوع اجاره، انسان منفعت چیزی (شیء یا حیوان) را در مقابل عوضی به ملکیّت دیگری در می‌آورد؛
مانند اجارۀ زمین برای کشاورزی، خانه برای سکونت، مغازه برای کسب و کار، کالاهای دیگر مثل کتاب یا لباس برای استفاده، همین طور اجارۀ حیوان یا وسیلۀ نقلیه برای باربری یا سواری.
به کسی که شیئی را اجاره می‌دهد، «موجر» و به کسی که آن را اجاره می‌کند، «مستأجر» می‌گویند.
· شرایط اصل اجاره
مسأله 434. قرارداد اجاره «عقد» میباشد و برای محقّق شدن آن لازم است «ایجاب و قبول»، صورت گیرد. [409]
مسأله 435. ایجاب و قبول در اجاره نیز همانند خرید و فروش، به دو صورت «لفظی» و «عملی» قابل انجام است:
ایجاب و قبول لفظی؛ [410] مثل اینکه موجر به قصد اجاره دادن به مستأجر بگوید: «خانهام را در مقابل فلان مبلغ و مدّت به تو اجاره دادم» و مستأجر هم به قصد پذیرش اجاره بگوید: «قبول کردم» یا مستأجر به قصد اجاره کردن بگوید: «خانه‌ات را در مقابل فلان مبلغ و مدّت اجاره کردم» و موجر هم به قصد پذیرش اجاره بگوید: «قبول کردم».
ایجاب و قبول عملی، مثل اینکه موجر کلید خانه‌اش را به قصد اجاره دادن به مستأجر بدهد و خانه را در اختیار او بگذارد و او هم به قصد اجاره کردن، آن را در اختیار بگیرد یا اینکه قراردادی را به صورت کتبی نوشته و دو طرف آن را به قصد اجاره امضا کنند.
· شرایط موجر و مستأجر
مسأله 436. موجر و مستأجر باید اجاره را با «قصد» و «اختیار» انجام دهند.
همین طور، هر یک از آن دو نسبت به مالی که با اجاره به ملکیّت دیگری در می‌آورد، «مالک» یا در «حکم مالک» (مانند وکیل یا ولیّ شرعی) باشد.
علاوه بر این، نباید همچون نابالغ و سفیه و مفلّس، شرعاً «محجور» [411] باشند.
مسأله 437. با توجّه به اینکه وکالت بچّۀ ممیّز نابالغ صحیح است، اگر بخواهند نابالغ را وکیل نمایند تا مالی را اجاره کند یا مالی را اجاره بدهد، می‌توانند مشابه با احکامی که در این رابطه در فصل خرید و فروش، مسائل «129 و 137» ذکر شد، رفتار نمایند.
مسأله 438. از آنجا که در اجاره، منفعت مال (مانند سکونت یک سالۀ خانه) به ملکیّت مستأجر در می‌آید، برای صحّت اجاره لازم نیست موجر مالک خود مال (مانند خانه) باشد؛ بلکه اگر مالک منفعت مال باشد - مانند مستأجری که میخواهد خانهای را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد - کافی است. [412]
مسأله 439. اگر فرد مالی را به صورت فضولی اجاره دهد، یعنی بدون اینکه خودش مالک منفعت مال یا در حکم مالک (مانند ولیّ شرعی یا وکیل) باشد یا برای اجاره دادن مال اجازه داشته باشد، آن را اجاره دهد، نظیر احکامی که در فصل «خرید و فروش» برای خرید و فروش فضولی ذکر شد، در مورد آن جاری میشود؛
مثلاً اگر بعداً مالکی که محجور نیست اجاره را اجازه دهد، اجاره صحیح میباشد. [413]
مسأله 440. ولیّ شرعی فرد نابالغ میتواند مال او را اجاره دهد [414] و اگر در بین زمان اجاره بالغ شود، اجاره نسبت به مدّت زمان پس از بلوغ، در صورتی صحیح است که وی آن را اجازه دهد و اگر اجازه ندهد، اجاره نسبت به آن مدّت باطل است، هرچند طوری بوده که اگر ولیّ شرعی، مقداری از زمان بالغ بودن بچّه را جزء مدّت اجاره قرار نمی‌داد، برخلاف مصلحت وی بود؛
البتّه، اگر اجاره دادن تا مدّت زمانی بعد از بلوغ، حسب مصلحتی باشد که رعایت آن لازم است، طوری که معلوم باشد شارع مقدّس راضی به ترک آن نیست، چنانچه اجاره با اجازۀ حاکم شرع واقع شده باشد، بچّه نمیتواند بعد از بلوغ اجاره را به هم بزند.
مسأله 441. اگر دو نفر یا بیشتر مالی - مثلاً خانهای - را اجاره کنند، نظیر کسانی که در خود خانه شریکند، در منفعت آن شریک می‌باشند.
· اقسام و شرایط مالی که اجاره داده میشود
o اقسام مال مورد اجاره
مسأله 442. مال، به هر یک از صورت‌های ذیل میتواند مورد اجاره قرار گیرد:
الف. عین شخصی؛ مانند اجارۀ یک خانۀ مشخّص.
ب. کلّی در ذمّه؛ مانند اجارۀ تعداد معیّنی ظرف که نمونۀ آن مشاهده شده، در ذمّۀ موجر.
ج. کلّی در معیّن؛ مثل آنکه صاحب رستورانی که دارای چند سالن غذا‌خوری مانند هم میباشد، بگوید: «یکی از این سالن‌ها را برای استفاده در فلان تاریخ به شما اجاره دادم»، یا فردی که دارای چند وسیلۀ نقلیه مثل هم است بگوید: «یکی از آنها را برای حمل و نقل بار در زمان معیّن به شما اجاره دادم».
اجاره در بسیاری از موارد بر «عین شخصی» واقع میشود و معنای عین شخصی و کلّی در ذمّه و کلّی در معیّن، از توضیحاتی که در فصل «خرید و فروش»، مسألۀ «81 تا 84» ذکر شد، معلوم میشود.
o شرایط مال مورد اجاره
مسأله 443. مالی که اجاره داده میشود، باید دارای شرائط ذیل باشد:
1. مبهم و نامعیّن نباشد؛
2. اوصاف و خصوصیّات آن معلوم باشد؛
3. قابل تحویل باشد؛
4. با استفاده از بین نرود؛
5. قابل استفاده در مورد اجاره باشد.
توضیح این موارد، در ادامه ذکر میشود.
§ 1. مبهم و نامعیّن نباشد
مسأله 444. اگر مال مورد اجاره نامعیّن باشد؛ مثلاً فردی که دو خانه دارد بگوید: «یکی از خانه‌های خود را اجاره دادم» اجاره صحیح نیست؛
البتّه، اگر اجاره به صورت کلّی در ذمّه یا کلّی در معیّن باشد، هرچند در این‌گونه موارد، مورد اجاره به‌طور مشخّص تعیین نمیشود - همانند مثال‌هایی که در مسألۀ «442» ذکر شد (قسمت «ب و ج») - اجاره صحیح است و اشکال ندارد.
شایان ذکر است، اگر موجر بگوید: «یک واحد از آپارتمان‌های فلان مجتمع را اجاره دادم» در حالی که آن واحدها از نظر ویژگی‌هایی که توضیح آن در مسائل «445 و 446» ذکر میشود، با یکدیگر فرق داشته باشد، اجارۀ صحیحی محقّق نشده است. [415]
§ 2. اوصاف و خصوصیّات آن معلوم باشد
مسأله 445. اوصاف و ویژگی‌های چیزی که اجاره داده میشود، چنانچه طوری باشد که اطلاع از آنها در اجارۀ آن مال عرفاً اهمیّت دارد و به سبب آن، تمایل افراد نسبت به اجاره، زیاد یا کم میشود - که غالباً این‌گونه صفات، موجب تفاوت در اجاره بهای مال به مقدار قابل توجّه می‌گردد - باید در هنگام اجاره معلوم باشد.
معلوم شدن خصوصیّات، گاه با مشاهدۀ مال یا نمونۀ آن صورت میگیرد و گاه با توصیف و مانند آن است.
مسأله 446. صفات و خصوصیّاتی که باید در هنگام اجاره تعیین شود - همان طور که در مسألۀ قبل ذکر شد - عرفی است و این امر حسب موارد اجاره متفاوت است؛
مثلاً در اجارۀ یک خانه برای انبار کالا، غالباً اطلاع از جنوبی یا شمالی بودن و نیز میزان نور خانه، نوع وسایل سرمایشی و گرمایشی یا کیفیّت برخی دیگر از امکانات خانه، عرفاً اهمیّت ندارد؛ امّا در اجارۀ خانه برای سکونت، اطلاع از این امور غالباً در نظر عرف مهم بوده و به همین جهت معلوم بودن آنها لازم است.
§ 3. قابل تحویل باشد
مسأله 447. اگر موجر هنگام اجاره، از تحویل دادن مال مورد اجاره عاجز باشد، در صورتی که مستأجر بتواند آن را در اختیار بگیرد - مثلاً فردی که نمیتواند مغازه را از مستأجر قبلی که مدّت اجاره‌اش تمام شده پس بگیرد، آن را به کسی اجاره دهد که توانایی انجام این کار را به‌طور شرعی دارد - اجاره صحیح است؛
در غیر این صورت - حتّی بنابر احتیاط واجب با ضمیمه و همراه کردن چیز دیگری که قابل تحویل است - اجاره باطل میباشد. [416]
§ 4. با استفاده از بین نرود
مسأله 448. اجارۀ شیئی که استفاده از آن با از بین بردنش صورت میگیرد، صحیح نیست. بنابراین، اجاره دادن نان، میوه و خوراکی‌های دیگر برای خوردن یا بنزین و نفت برای سوخت، باطل است.
مسأله 449. اگر طلا برای کاری اجاره داده شود که با استفاده از بین نمی‌رود و قابل بازگشت میباشد، اشکال ندارد؛ مثل آنکه زیور‌آلات طلا برای زینت به مدّت و بهای معیّن اجاره داده شود.
مسأله 450. اجاره دادن طلا برای فروش و معامله با آن و گرفتن سود معامله، باطل میباشد و برای رسیدن به چنین هدفی، میتوان از روش دیگری [417] استفاده کرد که در ضمن یک مثال توضیح داده میشود:
فرض کنید هر گرم طلا 1 میلیون و 200 هزار تومان بوده و سود بازاری یک کیلو گرم طلا برای مدّت یک سال، 288 میلیون تومان باشد؛ چنانچه فردی یک کیلو گرم طلا داشته و بخواهد از این طریق، سود ماهانه به دست آورد، میتواند به روش ذیل رفتار کند:
ابتدا فرد سرمایه‌گذار، یک کیلو گرم طلای خویش را به صورت نقد (بدون مدّت) به مبلغ 1 میلیارد و 200 میلیون تومان به زرگر (سرمایه‌پذیر) بفروشد؛ در نتیجه، زرگر این مبلغ را نقداً در ذمّه بدهکار میشود؛ سپس زرگر 1 کیلو و 240 گرم طلا به صورت سلف و برای تحویل در 12 ماه آینده (11 ماه اوّل هر ماه 20 گرم و ماه دوازدهم 1 کیلو و 20 گرم)، [418] به مبلغ 1 میلیارد و 200 میلیون تومان نقد به وی (سرمایه‌گذار) پیش‌فروش کند و خریدار پول آن را همان طلب نقدی که در ذمّۀ زرگر دارد، قرار دهد.
بنابراین، پس از انجام قرارداد مرکّب از معاملۀ نقد و سلف، فرد سرمایه‌گذار در هر ماه 20 گرم طلا از زرگر تحویل میگیرد و میتواند در هر ماه هنگام تحویل، با رضایت طرف مقابل به جای طلا، قیمت آن یا هر مبلغ مورد توافق دیگری را دریافت کند و ماه دوازدهم علاوه بر 20 گرم طلا یا پول آن، یک کیلو گرم طلا را از او بگیرد. [419]
شایان ذکر است، اگر سرمایه‌گذار مایل باشد سود را رأسی در انتهای مدّت قرارداد از زرگر دریافت نماید، در معاملۀ دوم یعنی معامله سلف، زمان تحویل طلای خریداری شده را برای 12 ماه بعد قرار دهد.
مسأله 451. اجاره کردن درخت برای منافعی مثل بستن افسار حیوانات به آن یا پهن کردن لباس بر آن یا برای استفاده از میوهها یا برگ‌های موجود روی درخت و میوهها یا برگ‌هایی که بعداً حاصل میشود و نیز اجاره کردن باغ برای تفریح، جایز است.
همین طور، اجاره کردن حیوان برای استفاده از شیرهای موجود و شیرهایی که بعداً حاصل میشود و اجاره کردن چاه برای برداشت آب، صحیح میباشد.
§ 5. قابل استفاده در مورد اجاره باشد
مسأله 452. اگر مال مورد اجاره قابل استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده نباشد - مثلاً زمینی را برای زراعت اجاره دهد، در حالی که در آن محل باران کافی نمیبارد و امکان آبیاری از طریق رود یا چاه یا روش دیگر هم وجود ندارد - اجاره باطل است.
□ از بین رفتن قابلیّت استفاده مال مورد اجاره
مسأله 453. اگر بعد از انعقاد اجاره و قبل از شروع مدّت اجاره یا بلافاصله پس از شروع مدّت، مال مورد اجاره از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده، خارج شود - مثلاً خانهای که برای سکونت اجاره شده کاملاً خراب شود - اجاره باطل میشود.
مسأله 454. اگر مال مورد اجاره در بین مدّت اجاره، از قابلیّت استفاده در جهتی که برای آن اجاره شده خارج شود - مثلاً خانهای که یک ساله به 24 میلیون تومان اجاره شده، پس از شش ماه کاملاً خراب شود - اجاره نسبت به مدّت باقیمانده باطل میشود و موجر در مورد آن حقّی ندارد و نمیتواند بابت آن از مستأجر چیزی دریافت کند؛
امّا نسبت به مدّت سپری شده، مستأجر میتواند به هر یک از دو امر ذیل اقدام کند:
الف. اجاره را فسخ کند و اجارهبهای معمول و بازاری (اجرت المثل) را نسبت به مدّت سپری شده بپردازد؛ مثلاً چنانچه اجرت المثل سکونت شش ماه، 10 میلیون تومان است، پس از فسخ اجاره، 10 میلیون تومان به موجر بپردازد. [420]
ب. اجاره را فسخ نکند و متناسب با زمان سپری شده از مدّت اجاره، به همان نسبت از اجارهبهای قراردادی را به موجر پرداخت کند. بنابراین، در مثال مذکور، 12 میلیون تومان به موجر پرداخت نماید. [421]
مسأله 455. اگر قسمتی از خانهای که اجاره شده خراب شود، چنانچه طوری است که اگر آن را دوباره به‌طور متعارف و معمول بسازند، به اندازهای با ساختمان قبل متفاوت میشود که عرفاً آن را بنائی متفاوت از بنای قبل به حساب می‌آورند، [422] حکم مسائل «453 و 454» در مورد آن جاری میشود.
مسأله 456. در غیر مورد مسألۀ قبل، چنانچه قسمتی از خانۀ اجاره شده خراب شود، [423] اگر موجر فوراً آن را تعمیر کند، طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر حقّ فسخ ندارد؛
امّا اگر به علّت طولانی بودن زمان تعمیر یا اقدام نکردن موجر، مقداری از منافع خانه از بین می‌رود، مستأجر حقّ فسخ دارد؛
مستأجر در صورت فسخ، تمام اجارهبهای قراردادی که به موجر داده را پس میگیرد و باید اجرت المثل زمانی که خانه در اختیارش بوده را به موجر بپــردازد؛
امّا اگر نخواهد اجاره را فسخ کند، دو صورت دارد:
الف. موجر با وجود توانایی، اقدام به تعمیر (به گونه‌ای که ذکر شد) نکرده است؛ در این صورت، مستأجر میتواند او را به انجام فوری تعمیر الزام کند و اگر اقدام نکرد، اجرت المثل منافع از بین رفته را از او مطالبه کند.
ب. برای موجر امکان تعمیر - طوری که عرفاً چیزی از منافع خانه از بین نرود - وجود نداشته باشد؛ در این صورت، اجاره نسبت به زمان خرابی باطل است. [424]
مسأله 457. اگر چیزی که اجاره شده، پس از تحویل به مستأجر غصب شود یا ظالمی مانع از استفاده از مال یا تحویل گرفتن آن گردد، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر، اجرت المثل مدّت غصب را از غاصب یا ظالم میگیرد؛
امّا اگر قبل از تحویل به مستأجر غصب شود، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند. در نتیجه، اگر اجارهبها را داده پس بگیرد و میتواند فسخ نکند و اجرت المثل مدّت زمان غصب را از غاصب بگیرد. [425]
□ استفاده نکردن مستأجر از مال اجاره شده
مسأله 458. اگر موجر مالی را که اجاره داده به مستأجر بدهد، امّا مستأجر آن را تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد، ولی در هر صورت به اختیار خود در تمام مدّت یا بخشی از مدّت اجاره از آن استفاده نکند تا مدّت تمام شود - مثلاً خانهای را که یک ساله اجاره کرده، ساکن نشود یا پس از شش ماه آن را تخلیه کند - باز هم پرداخت تمام اجاره بها بر مستأجر لازم است.
مسأله 459. اگر مستأجر به علّت بروز مانع و مشکلی نتواند در تمام مدّتی که برای اجاره تعیین شده، از مال اجاره شده استفاده کند، دو صورت دارد:
الف. آن مانع عمومی نبوده، بلکه مشکل مستأجر باشد؛ مثل اینکه ماشینی را برای مسافرت چند روزه اجاره کند و به علّت مریضی و بستری در بیمارستان، از مسافرت در مدّت اجاره عاجز شود؛ در این صورت، اجاره به قوّت خود باقی است. [426]
ب. آن مشکل و مانع عمومی باشد؛ مانند اینکه در مثال قبل در مدّت اجاره به علّت شرایط جوّی، امکان سفر با ماشین وجود نداشته باشد؛ در این صورت، اجاره باطل است.
مسأله 460. اگر مستأجر در بخشی از مدّت اجاره، به سبب مانعی نتواند از مال استفاده کند، در صورتی که آن مانع عمومی نبوده - مثل اینکه به علّت مریضی نتواند از وسیلۀ نقلیهای که اجاره کرده، در بخشی از مدّت اجاره استفاده نماید - در این صورت، حکم مذکور در مورد (الف) از مسألۀ قبل جاری میشود؛
امّا اگر آن مانع عمومی بوده - مانند مورد (ب) از مسألۀ قبل - صحیح بودن عقد اجاره نسبت به آن بخش از مدّت اجاره، محلّ اشکال است و احتیاط واجب آن است که موجر و مستأجر با یکدیگر مصالحه نمایند.
□ از بین بردن مال مورد اجاره [427]
اگر مال اجاره داده شده توسط مستأجر یا موجر یا فرد دیگری از بین برود یا توسط یکی از آنها به گونه‌ای شود که امکان دستیابی به آن عرفاً غیر ممکن گردد، سه صورت دارد [428] که حکم آن در ضمن سه مسألۀ بعد ذکر میشود:
مسأله 461. اگر خود مستأجر مالی را که اجاره کرده از بین ببرد، باید اجارهبهای قراردادی را بپردازد؛ چه اینکه مال را تحویل گرفته باشد یا نه؛ پس اگر مستأجر وسیله‌ای را که اجاره کرده خراب کند، پرداخت اجارهبهای قراردادی بر وی لازم است.
مسأله 462. اگر موجر مالی را که اجاره داده تلف کرده و از بین ببرد، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند. در نتیجه، اگر اجارهبها را داده پس بگیرد [429] و میتواند فسخ نکند و اجرت المثل را از زمان تلف تا آخر مدّت اجاره از موجر بگیرد؛
مثلاً چنانچه اجرت المثل 500 هزار تومان و اجارهبهای قراردادی 400 هزار تومان باشد و موجر قبل از اینکه مستأجر از مال استفاده کند آن را تلف نماید، در صورتی که مستأجر اجاره را فسخ نکند، موجر در مجموع 100 هزار تومان به مستأجر بدهکار میشود.
مسأله 463. اگر فرد دیگری غیر از موجر و مستأجر، مال مورد اجاره را از بین ببرد، در صورتی که قبل از تحویل به مستأجر، مال را از بین برده باشد، مستأجر همانند صورت مذکور در مسألۀ قبل، میتواند اجاره را فسخ کند و میتواند فسخ نکند و اجرت‌المثل را از فردی که آن را تلف کرده بگیرد؛
امّا در صورتی که پس از تحویل، مال را از بین ببرد، اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر اجرت المثل را از زمان تلف تا آخر مدّت اجاره از شخص تلف کننده میگیرد.
· شرایط منافعی که مال برای آن اجاره داده میشود
مسأله 464. منافعی که مال برای آن اجاره داده میشود، باید دارای شرایط ذیل باشد:
1. نوع آن (نوع استفاده) معلوم باشد؛
2. ارزش مالی داشته باشد (بنابر احتیاط واجب)؛
3. حرام نباشد؛
4. مقدار آن (مقدار استفاده از مال) معلوم باشد.
توضیح این شرایط، در مسائل بعد ذکر میشود.
o 1. نوع استفاده معلوم باشد
مسأله 465. اگر مالی که اجاره داده میشود، قابلیّت برای بهره‌برداری‌های گوناگون داشته باشد، مثل آنکه ساختمان مورد اجاره، هم قابل سکونت بوده و هم قابل بهرهبرداری کسبی یا انبار و... باشد، چنانچه تنها برای برخی از انواع بهرهبرداریها اجاره داده میشود، باید هنگام اجارۀ آن، استفاده و منفعت معیّن باشد؛
امّا اگر همۀ منافع مال مورد اجاره واقع شده است، اجاره صحیح است و انتخاب نوع منفعت و بهرهبرداری با مستأجر میباشد.
مسأله 466. اگر اجاره بدون تعیین نوع منفعت واقع شود، چنانچه قرارداد نسبت به تمام منافع و کاربریهای معمول مال شمول داشته باشد، طوری که در صورت ذکر نشدن برخی از انواع بهرهبرداری در متن قرارداد، عرفاً شامل همۀ انواع بهرهبرداریها شود، اجاره نسبت به همۀ آنها صحیح است، وگرنه قرارداد اجاره باطل میباشد.
مسأله 467. اگر ماشینی برای حمل بار اجاره شود، در صورتی که اجاره بر حمل هر نوع باری واقع گردد، طوری که اختیار با مستأجر باشد، یا اینکه تفاوت انواع بار عرفاً در اجاره دادن ماشین اهمیّت نداشته باشد، تعیین نوع بار لازم نیست. [430]
o 2. ارزش مالی داشته باشد (بنابر احتیاط واجب)
مسأله 468. اگر منفعت و استفادهای که مال برای آن اجاره داده میشود، ارزش مالی نداشته باشد، طوری که پول دادن در مقابل آن، غیر معقول (سفیهانه) باشد، بنابر احتیاط واجب اجاره باطل است.
o 3. حرام نباشد
مسأله 469. اگر مالی فقط استفادۀ حرام داشته باشد، مثل ابزار مخصوص موسیقی حرام یا سیدی‌های مبتذل، اجارۀ آن باطل میباشد.
مسأله 470. اگر انسان چیزی که قابلیّت استفادۀ حلال را دارد به کسی اجاره دهد که می‌داند آن را در حرام بکار میگیرد، مثل آنکه تالار یا سالن را به کسی اجاره دهد که می‌داند در آن، کارهای حرامی مانند اجرای موسیقی لهوی، اختلاط حرام زن و مرد انجام میشود، با وجود دو شرط، اجاره صحیح است:
الف. اجاره بر خصوص منافع حرام آن مال، واقع نشده باشد؛
ب. با مستأجر توافق و تبانی نکرده باشند که مال را در امور حرام بکار گیرد.
بنابراین، با وجود این دو شرط، اجاره به خودی خود صحیح است، هرچند احتیاط مستحب در ترک آن میباشد؛
البتّه، ممکن است در بعضی از موارد به جهت عنوان ثانوی، از قبیل ترویج فساد یا منافات با نهی از منکر واجب، چنین اجارهای حرام محسوب گردد. [431]
مسأله 471. اگر انسان چیزی را که قابلیّت استفاده در حرام و حلال دارد، برای بکارگیری در حرام اجاره دهد و مستأجر هم آن را به همین عنوان اجاره کند، به عبارت دیگر موجر و مستأجر هماهنگی و توافق کنند که مستأجر آن را در حرام بکار گیرد و معامله برای انجام این غرض انجام پذیرد، اجاره حرام و باطل است؛ چه اینکه این امر در اجاره شرط شود یا نه.
مثل اینکه با توضیحات فوق، طرفین توافق و تبانی کنند در سالنی که اجاره داده میشود، مستأجر کنسرت موسیقی لهوی یا مسابقۀ قمار برگزار کند یا در مغازه‌ای که اجاره داده میشود، شراب فروخته یا نگهداری کند یا ماشین مورد اجاره را در حمل شراب بکار گیرد.
همین طور، اگر اجاره مقیّد به بکارگیری مال در حرام باشد، یعنی منافع و کاربریهای حرام مال، مورد اجاره واقع شده باشد (نه منافع حلال یا مطلق منافع)، در این صورت نیز اجاره حرام و باطل میباشد.
مسأله 472. اگر موجر مالی را که قابلیّت بکارگیری در حرام و حلال دارد، به این شرط اجاره دهد که مستأجر آن را در حرام بکار گیرد و او هم بپذیرد، شرط باطل است، ولی اجاره صحیح میباشد؛ [432]
البتّه، چنانچه توافق و هماهنگی بین آن دو برای بکارگیری مال در حرام واقع شده باشد، یا اجاره مقیّد به استفاده در حرام باشد، همان طور که در مسألۀ قبل بیان شد، چنین اجارهای حرام و باطل است [433] و فرق بین «قید» و «شرط» در اجاره، در مسألۀ بعد ذکر می‌گردد.
مسأله 473. فرق بین «قید» و «شرط» در اجاره، به صورت ذیل است:
در اجارۀ «مقیّد»، تنها حِصّه و بخش خاصّی از منافع مال اجاره داده میشود، نه مطلق منافع؛ مثلاً اگر اجاره مقیّد به استفادۀ مال در حرام باشد، در حقیقت از بین تمام منافع و کاربریهای مال، تنها کاربری حرام آن مورد اجاره واقع شده و منافع حلال، اصلاً مورد اجاره قرار نگرفته است.
در اجارۀ «مشروط»، منافع خاصّی مورد اجاره واقع نشده، بلکه اجاره بر مطلق منافع مال واقع گردیده است، ولی طرفین علاوه بر اصل اجاره، به امر دیگری نیز (شرط) ملتزم شدهاند؛ مثلاً در اجارهای که مشروط به استفادۀ مال در حرام است، اجاره بر مطلق منافع (نه فقط منافع حرام) واقع گردیده و موجر التزام و پای‌بند بودن خود به اجاره را مرتبط به استفادۀ مستأجر در کاربری حرام نموده است؛
در حقیقت، در اجارۀ مقیّد یک تعهّد و التزام برای طرفین وجود دارد و آن هم تعهّد به اجارهای است که در آن، مورد اجاره محدود است؛ امّا در اجارۀ مشروط، دو تعهّد و التزام وجود دارد، یک تعهّد به اصل اجاره و دیگری تعهّد به اینکه مال در مورد مشخّص بکار گرفته شود.
o 4. مقدار استفاده از مال معلوم باشد
مسأله 474. هنگام اجاره، باید مقدار استفاده از مال مورد اجاره معلوم باشد [434] و این امر، با یکی از موارد ذیل انجام میشود:
الف. تعیین مدّت؛ مثل آنکه خانه یا مغازه یا ماشین یا کالای دیگر، برای استفادۀ یک سال یا یک ماه اجاره داده شود و فرقی ندارد که آن مدّت زمان، طولانی باشد یاکوتاه.
ب. تعیین مسافت؛ مثل آنکه ماشینی برای پیمودن مسافت 100 کیلومتر یا برای رفتن از مشهد به قم، از راه مشخّص اجاره داده شود. [435]
مسأله 475. در هر یک از موارد ذکر شده در مسألۀ قبل، لازم است طول زمانی که استفاده از مال اجاره شده، در آن مدّت انجام میشود نیز معیّن گردد. بنابراین، در مورد «الف» (تعیین مدّت)، اگر خانهای یک ساله اجاره داده شود، ولی زمان آغاز و پایان یک سال تعیین نگردد، اجاره باطل است و در مورد «ب» (تعیین مسافت)، اگر ماشینی برای مسافرت از مشهد به قم اجاره شود و تعیین اینکه سفر مذکور در ماه ذی‌القعده انجام شود یا ذی‌الحجّه به آینده موکول گردد، اجاره به‌طور صحیح واقع نشده است؛
البتّه، چنانچه زمان اجاره در مثال مذکور دو ماه باشد، طوری که مستأجر بتواند در این دو ماه هر وقت بخواهد مسافت مذکور را طی کند، اشکال ندارد. [436]
مسأله 476. اگر آغاز یا پایان مدّت زمان اجاره نامعیّن و مبهم باشد، اجاره باطل است.
بنابراین، اگر موجر خانهای را که خود در آن ساکن است، برای مدّت یک سال اجاره دهد و بگوید: آغاز یک سال وقتی است که بتوانم خانهای برای سکونت خود پیدا کنم و معلوم نباشد چه وقت بتواند خانه پیدا کند، اجارۀ صحیحی منعقد نشده است.
مسأله 477. اگر ابتدای زمان اجاره، مدّت خاصّی پس از انعقاد اجاره قرار داده شود، اشکال ندارد، هرچند در زمان انعقاد قرارداد، آن مال در اجارۀ فرد دیگر باشد؛
مثل اینکه موجر خانهای را که در آن مستأجری ساکن است و یک ماه از مدّت اجاره‌اش باقی مانده، یک‌ساله به مستأجر دیگری اجاره دهد و زمان آغاز آن را یک ماه پس از انعقاد اجاره قرار دهند.
مسأله 478. اگر قرارداد اجاره منعقد شده و ابتدای مدّت اجاره در آن ذکر نشده و نشانه و علامتی هم وجود نداشته باشد که از آن برداشت شود زمان خاصّی برای شروع اجاره قرار داده شده، ابتدای آن بعد از انعقاد قرارداد اجاره میباشد. [437]
مسأله 479. اگر در هنگام انعقاد قرارداد، مقداری از زمان اجاره قطعی و معلوم باشد، ولی مدّت بیشتر به انتخاب بعدی مستأجر واگذار شود، مثلاً موجر به مستأجر بگوید: «خانه را ماهی یک میلیون تومان به تو اجاره دادم» یا بگوید: «خانه را یک ماهه به یک میلیون تومان اجاره دادم و بعد از آن هم تا هر زمان سکونت کنی، اجارۀ آن ماهی یک میلیون تومان است» و زمان آغاز مدّت اجاره هم معلوم باشد، اجارۀ ماه اوّل صحیح و اجارۀ ماههای بعد باطل میباشد.
مسأله 480. اگر مسافر یا زائری که معلوم نیست چقدر در شهر می‌ماند با صاحب هتل یا مسافرخانه یا منزل قرار بگذارد مثلاً شبی 100 هزار تومان به او بدهد، ولی ماندن او در غیر از شب اوّل نامعلوم باشد، استفاده از آن مکان برایش با رضایت طرف مقابل اشکال ندارد؛ ولی چون مدّت را معیّن نکرده‌اند، چنین قراردادی در قالب اجاره نسبت به غیر از شب اوّل صحیح نیست.
در این گونه موارد، اگر بخواهند قرارداد صحیحی منعقد شود و بر طبق آن مسافر هرچند روزی که بخواهد با پرداخت روزی 100 هزار تومان بتواند در محل ساکن شود، می‌توانند یکی از دو روش ذیل را بکار گیرند:
الف. صاحبخانه به عنوان قرارداد جُعاله [438] به مسافر بگوید: «اگر 100 هزار تومان بدهی، منفعت امشب خانه را به تو واگذار می‌کنم و نسبت به شبهای دیگر نیز، هر شب که 100 هزار تومان بپردازی، منفعت آن شب خانه را به تو واگذار می‌نمایم». [439]
ب. صاحبخانه به مسافر بگوید: «استفاده از خانه را برایت جایز و مباح قرار میدهم، در صورتی که به ازای هر شبانه‌روز استفاده از آن 100 هزار تومان بپردازی» (اباحۀ مقیّد به پرداخت عوض).
مسأله 481. در قراردادهای جُعاله یا اباحه که در مسألۀ قبل ذکر شد، صاحبخانه میتواند در هر روز که بخواهد قبل از پرداخت مبلغ آن روز، به‌طور کلّی از جُعاله یا اباحۀ خود برگردد.
بنابراین، برای ایجاد اطمینان خاطر از این جهت می‌توانند از قرارداد الزام‌آوری استفاده کنند؛ مانند اینکه مسافر منزل را به مدّت یک ماه به مبلغ سه میلیون تومان اجاره کند و در ضمن آن برای خود حقّ فسخ قرار دهد و تصریح کند که فسخ به گونه‌ای باشد که با انجام آن، فقط زمان باقیمانده فسخ شود، نه زمان سپری شده (توضیح بیشتر در این باره، در مسألۀ «528» ذکر میشود).
مسأله 482. حکم مذکور در مسائل «479 و 480» در موارد مشابه - همچون مثال‌های ذیل - نیز جاری است:
- کتاب یا وسیله‌ای که در مقابل روزی 5 هزار تومان در اختیار دیگری قرار میگیرد؛
- پارکینگی که به ازای ساعتی 2 هزار تومان در اختیار رانندگان قرار میگیرد؛
- وسایل ورزشی که برای استفاده از آن در مقابل هر ساعت 5 هزار تومان، به افراد داده میشود؛
در تمام موارد فوق، که غیر از بخش ابتدایی اجاره (مانند روز اوّل یا ساعت اوّل) مدّت استفادۀ فرد از ابتدا معلوم نیست و پس از آن با توجّه به زمان استفاده بر اساس مبلغ اعلام شده، هزینه و اجرت مدّت مذکور محاسبه و دریافت میشود، میتوان از راه‌هایی که در مسألۀ «480» ذکر شد، به جای اجاره استفاده نمود.
· اجاره بها
o انواع اجاره بها
مسأله 483. هر یک از موارد زیر را میتوان به عنوان «اجارهبها» قرارداد:
الف. عین شخصی؛ مثل آنکه خانهای یک ساله اجاره داده شود، در مقابل یک قطعه طلای مشخّص که مال مستأجر بوده است. [440]
ب کلّی در ذمّه؛ [441] مثل اینکه خانهای یک ساله، در مقابل 24 میلیون تومان در ذمّۀ مستأجر اجاره داده شود.
ج. عمل؛ مثل اینکه کشاورز زمین زراعی را برای مدّت معیّن اجاره کند، در مقابل اینکه در آن مدّت از محصولات مالک در زمین دیگر مراقبت نماید.
د. منفعت؛ مثل اینکه فرد مغازهاش را به شخصی (مثلاً علی) یک ساله اجاره دهد، در مقابل آنکه منفعت خانۀ علی (مستأجر) در آن مدّت مال وی باشد.
ه . حقّ قابل نقل و انتقال؛ مثل حقّ تحجیر. [442]
شایان ذکر است، در بیشتر موارد، اجارهبها کلّی در ذمّه است.
o شرایط اجاره بها [443]
مسأله 484. اجاره بها باید معیّن بوده و مبهم نباشد و نیز از نظر نوع (هر یک از موارد ذکر شده در مسألۀ قبل) و همین طور مقدار و صفات و خصوصیّات آن، مشخّص باشد؛
مثلاً اگر اجاره بها مبلغی پول است مقدار آن معلوم باشد و اگر کالا است، اندازه‌اش با وزن یا پیمانه یا مشاهده (هر معیاری که در مورد آن کالا متعارف است) و همین طور صفات و ویژگیهایش معیّن باشد و اگر عمل است، مدّت و کیفیّت عمل مشخّص باشد و اگر منفعت است مدّت و نوع منفعت معلوم باشد و اگر حق است، نوع حقّ و مدّت آن [444] معیّن باشد.
شرح بیشتر دربارۀ معلوم بودن مال، از توضیحاتی که در مباحث قبل ذکر شد، روشن میشود.
مسأله 485. اگر فرد مثلاً ماشینی را برای رفتن از مشهد به قم به مبلغ معیّن - مثلاً 800 هزار تومان - اجاره کند و موجر با وی شرط کند اگر وی را تا فلان ساعت به مقصد برساند، علاوه بر 800 هزار تومان اجاره بها، 200 هزار تومان دیگر هم به او بدهد یا مستأجر شرط کند که اگر وی را تا فلان ساعت نرساند، 600 هزار تومان به او بدهد و مجاز باشد خود را نسبت به 200 هزار تومان دیگر، بریء الذمّه نماید، اجاره و شرط آن صحیح است و باید مطابق شرط عمل شود؛
امّا اگر اجاره بها نامعیّن باشد، اجاره باطل است؛
مثل آنکه بگوید: «این ماشین را اجاره می‌کنم و اجاره بهای آن بستگی به زمان رسیدن به مقصد دارد؛ اگر فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، اجاره بها 800 هزار تومان و اگر فلان ساعت زودتر برسانی، یک میلیون تومان است»؛ یا بگوید: «اگر فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، اجاره بها 800 هزار تومان و اگر بعد از آن برسانی، 600 هزار تومان میباشد».
شایان ذکر است، اگر قرار مذکور به صورت جُعاله باشد صحیح است؛ مثل آنکه بگوید: «اگر ماشینت را در اختیارم قرار دهی و فلان ساعت مرا به مقصد برسانی، 800 هزار تومان و اگر فلان ساعت زودتر برسانی، یک میلیون تومان بابت حقّ الزحمه (جُعْل) میپردازم»؛ یا بگوید: «اگر ماشینت را در اختیارم قرار دهی و فلان ساعت مرا به مقصد برسانی 800 هزار تومان و اگر بعد از آن برسانی، 600 هزار تومان بابت حقّ الزحمه (جُعْل) میپردازم».
مسأله 486. اگر در ضمن اجاره قرار بگذارند و شرط کنند که اجاره بها یا بخشی از آن با تأخیر داده شود - چه رأسی و چه قسطی - باید زمان پرداخت آن معلوم گردد، هرچند به صورت حدّاکثری باشد؛ مثلاً در مال الاجارهای که قرار است یک دفعه داده شود، گفته شود حداکثر تا سه ماه دیگر پرداخت شود.
همین طور، در صورتی که اجاره بها قسطی باشد، باید مقداری که در هر قسط پرداخت میشود، مشخّص شود.
مسأله 487. اگر هنگام اجاره، «اجاره بها» را از چیزهایی قرار دهند که کاسبی کردن با آن حرام است، مانند شراب یا مال غصبی، اجاره باطل است؛
البتّه، اگر «اجاره بها» به صورت کلّی در ذمّه [445] باشد و مستأجر قصد داشته باشد آن را از مال حرام بپردازد یا بدون اینکه چنین قصدی داشته باشد، آن را از مال حرام بدهد، اجاره صحیح است؛ ولی با پرداخت حرام، بدهیش به موجر ادا نشده و باید آن را از مال حلال بدهد. [446]
مسأله 488. اگر در اجارۀ زمین زراعتی، اجاره بها محصول همان زمین قرار داده شود، اجاره باطل است؛ چه اینکه اجاره بها به صورت مشاع باشد، مثل نصف یا یک سوّم محصول آیندۀ زمین، یا مشاع نباشد، مثل 100 کیلو گرم از محصول گندم همان زمین، یا اینکه اجاره بها را 100 کیلو گرم گندم در ذمّۀ مستأجر قرار دهند، مشروط بر اینکه از همان زمین باشد؛
البتّه، اگر محصولی که به عنوان اجاره بها قرار داده میشود، هنگام اجاره موجود باشد، اشکال ندارد. [447]
مسأله 489. انسان میتواند زمینی را برای مدّت معیّنی اجاره دهد، در مقابل اینکه مستأجر در آن زمین، بنائی با کیفیّت و اندازۀ معیّن بسازد یا آن را با ویژگی و اندازۀ معیّن با کاشتن درخت و جاری کردن نهر یا حفر چاه و مانند آن به صورت باغ در آورد. [448]
· مطالبه و تحویل منفعت مال مورد اجاره و اجارهبها
o مطالبه
مسأله 490. با انجام قرارداد اجاره، مستأجر، مالک منفعت مال مورد اجاره و موجر، مالک اجاره بها میشود؛
زمانی که هر یک میتواند این مال را (که با قرارداد اجاره مالک شده) از دیگری مطالبه کند، دو صورت دارد:
الف. هنگام قرارداد اجاره، برای پرداخت اجاره بها یا در اختیار قرار دادن منفعت مال مورد اجاره، زمان خاصّی در نظر گرفته و شرط کرده‌اند؛ چه اینکه به این امر تصریح شده باشد یا به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره و مانند آن، اجاره بر اساس آن واقع شده باشد؛ [449]
مثل آنکه در اجارۀ یک سالۀ منزل، قرار گذاشته باشند که اجاره بها به صورت اقساط و در آخر هر ماه پرداخت شود؛ یا در اجارۀ دو سالۀ مغازه قرار گذاشته باشند اجارهبهای هر سال در ابتدای همان سال و به اصطلاح، «پیش» گرفته شود؛
در این صورت، بر اساس قرارداد عمل میشود.
ب. هنگام اجاره، چنین شرطی نشده باشد؛
در این صورت، نه مستأجر قبل از در اختیار قرار دادن اجاره بها حقّ مطالبۀ منفعت مال مورد اجاره را دارد و نه موجر قبل از در اختیار گذاشتن منفعت مال مورد اجاره، حقّ دارد اجاره بها را مطالبه کند.
o تحویل
مسأله 491. بر موجر واجب است منفعت مال مورد اجاره را در زمانی که قرارداد اجاره اقتضای آن را دارد، در اختیار مستأجر قرار دهد که این زمان با توجّه به شرایط قرارداد متفاوت است؛ همین طور، مستأجر باید اجاره بها را در چنین زمانی به موجر تحویل دهد؛
البتّه، در مواردی که موجر یا مستأجر، از تحویل، در زمانی که بر او واجب است، امتناع کند، بر دیگری تحویل واجب نیست.
مسأله 492. حکم لزوم یا عدم لزوم در اختیار قرار دادن مال مورد اجاره توسط موجر، چند صورت دارد:
الف. شرط شده باشد که مال مورد اجاره به مستأجر تحویل داده شود؛ چه اینکه به این شرط تصریح شده باشد یا اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره و مانند آن، اجاره بر اساس آن واقع شده باشد؛
ب. چنین شرطی وجود ندارد، امّا استفاده از آن مال، تنها با تحویل گرفتن آن امکان‌پذیر است، مانند اجارۀ اشیائی همچون ظرف یا کتاب در بیشتر موارد؛
در این دو صورت (الف و ب)، موجر باید مال مورد اجاره را به مستأجر تحویل دهد.
ج. شرط تحویل مال نشده و امکان استفاده از مال بدون تحویل آن وجود دارد؛
در این صورت (ج)، تحویل مال بر موجر لازم نیست؛ مثل آنکه ماشین را برای بردن اسباب اجاره دهد که اگر شرط تحویل صورت نگرفته باشد، موجر میتواند هنگام حمل بار، خود نیز در ماشین حضور داشته باشد و ماشین را به مستأجر تحویل ندهد.
مسأله 493. اگر موجر در زمانی که تحویل بر او واجب است - که در مسائل «491 و 492» توضیح داده شد - از تحویل امتناع ورزد یا پس از تحویل، آن را از مستأجر بگیرد، مستأجر میتواند به هر یک از امور ذیل اقدام کند:
الف. اجاره را فسخ نکند و موجر را مجبور به تحویل نماید (مگر آنکه امکان تحویل دادن برای موجر وجود نداشته باشد).
ب. اجاره را فسخ نکند و تمام اجاره بهای قراردادی را بدهد؛ ولی اجرت المثل منافع را نسبت به مدّتی که مال مورد اجاره به او تحویل داده نشده، از موجر مطالبه کند.
ج. اجاره را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «528» خواهد آمد.
مسأله 494. اگر مستأجر اجاره بها را در زمان مقرّر نپردازد، موجر بین دو کار ذیل مخیّر است:
الف. اجاره را فسخ نکند و مستأجر را به پرداخت اجاره بها مجبور کند؛ مگر آنکه وی توانایی پرداخت نداشته باشد.
دریافت دیرکرد بابت تأخیر در پرداخت اجاره بها، در صورتی که دین در ذمّۀ مستأجر باشد، مطلقاً جایز نیست. [450]
ب. اجاره را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «528»خواهد آمد.
· ضمان مال مورد اجاره (تلف یا نقص – استفادۀ غیر مجاز) [451]
مسأله 495. مال مورد اجاره در مدّت اجاره، نوعی «امانت» در دست مستأجر به شمار می‌رود؛
بنابراین، چنانچه از بین برود یا معیوب شود، اگر در نگهداری از آن کوتاهی کرده یا در استفاده از آن زیاده‌روی نموده، مثل اینکه وسیلۀ نقلیّه را بیش از اندازه بار کرده، ضامن است [452] و در غیر این صورت، ضامن نیست. [453]
شایان ذکر است، حکم این مسأله در اجارۀ باطل نیز جاری است؛
البتّه، حکم صورتی که موجر در ضمـن اجارۀ صحیـح شرط کـرده مستأجـر خسارت وارد شده را جبران نماید یا ضامـن آن باشـد، در مسألۀ «497» ذکر می‌شـود.
مسأله 496. با توجّه به مسألۀ قبل اگر لوازمی از قبیل کولر، آبگرمکن، لامپ و مانند آنکه همراه با منزل اجاره داده شده - بدون کوتاهی مستأجر در نگهداری از آن یا زیاده‌روی در استفاده - خراب شود، مستأجر ضامن نیست.
شایان ذکر است، حکم صورت شرط ضمان یا جبران خسارت وارد شده در مسألۀ بعد ذکر میشود، همین طور حکم لزوم تعمیر فوری لوازم مذکور توسط موجر و احکام مربوط به آن، از مسألۀ «456» فهمیده میشود.
مسأله 497. اگر موجر هنگام اجاره شرط کرده باشد که در صورت تلف یا معیوب شدن مال مورد اجاره - هرچند بدون کوتاهی در نگهداری یا زیاده‌روی در استفاده باشد - مستأجر خسارت وارد شده را مجّاناً جبران نماید و مثل یا قیمت یا کاهش قیمت را بپردازد، چنین شرطی صحیح میباشد و لازم است طبق شرط عمل شود؛
ولی اگر موجر شرط کند در صورت تلف یا معیوب شدن - هرچند بدون کوتاهی یا زیاده‌روی باشد - مستأجر مثل یا قیمت یا کاهش قیمت را بدهکار باشد، چنین شرطی صحیح نمی‌باشد. [454]
مسأله 498. کسی که مثلاً وسیلۀ نقلیّه‌ای را برای حمل کالا اجاره کرده، چنانچه با آن بیش از اندازهای که در اجاره شرط شده بار ببرد، یا در مواردی که اندازۀ بار شرط نشده، با آن بیش از مقدار معمول و متعارف بار ببرد، باید علاوه بر تمام اجاره بهای قراردادی، اجرت المثل حمل مقدار اضافه بار را هم بپردازد.
همین طور، اگر آن وسیله تلف یا معیوب شود، ضامن مثل یا قیمت (در صورت تلف) و کاهش قیمت (در صورت معیوب شدن) نیز میباشد.
همین حکم، در جایی که وسیلۀ نقلیّه را برای حمل بار تا مسافت معیّنی اجاره کرده، امّا بیش از آن مسافت بار برده نیز جاری است.
مسأله 499. اگر مستأجر مال مورد اجاره را در کاری غیر از آنچه برای آن اجاره کرده بکار گیرد - مثلاً وسیلۀ نقلیّه را برای بردن خانوادۀ خود به محلّ معیّنی اجاره کند، امّا به جای این کار با آن حمل بار نماید - باید تمام اجارهبهای قراردادی را بپردازد و علاوه بر آن، اگر اجرت المثل حمل بار بیشتر باشد، ما به التّفاوت آن را نیز بدهد.
مسأله 500. اگر فردی مثلاً اتاق معیّنی از هتل و مانند آن را اجاره کند و آن را تحویل بگیرد؛ امّا عمداً یا اشتباهاً از اتاق دیگری استفاده کند، باید علاوه بر پرداخت اجارهبهای قراردادیِ اتاق اجاره شده، اجرت المثل استفاده از اتاق دیگر را هم بپردازد.
· اجاره دادن مال اجاره شده
مسأله 501. اگر مستأجر بخواهد مالی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد، چنانچه اجاره مشروط یا مقیّد باشد به اینکه مستأجر آن را به دیگری اجاره ندهد یا فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر باید طبق توافق عمل کند؛ در غیر این صورت، میتواند با شرایطی که در مسألۀ «504» ذکر میشود، آن را اجاره دهد.
توضیح حکم اجارهای که مشروط یا مقیّد به استفادۀ خود فرد یا اجاره ندادن آن به دیگری است، در دو مسألۀ بعد ذکر میشود.
مسأله 502. اگر موجر مال را فقط برای استفادۀ خود مستأجر اجاره دهد، طوری که «استفادۀ خود مستأجر» قید اجاره باشد، [455] مثلاً پدری که میخواهد فرزندش در کنار او زندگی کند، یک طبقه از خانه‌اش را با توضیح مذکور به او اجاره دهد، چنانچه مستأجر (فرزند) آن را به دیگری اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است. [456]
بنابراین، اگر مستأجر دوّم از خانه استفاده کند، در صورتی که از این امر اطلاع داشته، گناهکار است و در هر حال، مستأجر اوّل باید اجاره بهایی را که در اجارۀ اوّل با موجر قرار گذاشته به او بپردازد و چنانچه اجرت المثل مدّتی که مستأجر دوّم از خانه استفاده کرده، بیش از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، لازم است مستأجر اوّل ما به التّفاوت را به موجر بپردازد.
شایان ذکر است، ضامن بودن مستأجر دوّم - چه اطلاع از این امر داشته و چه نداشته - نسبت به مستأجر اوّل یا موجر، محلّ اشکال است و در این مورد، رعایت مقتضای احتیاط ترک نشود.
مسأله 503. اگر موجر هنگام اجاره شرط کند که مستأجر مال مورد اجاره را به دیگری اجاره ندهد یا شرط کند فقط خودش از آن استفاده نماید - چه شرط به صورت صریح ذکر شده و چه اینکه به علّت متعارف و معمول بودن آن یا مطرح شدن در پیش‌گفتگوی اجاره، اجاره بر اساس آن واقع شود - چنانچه مستأجر برخلاف شرط عمل کرده و آن را اجاره دهد گناه کرده، [457] ولی اجارۀ دوّم نیز همانند اجارۀ اوّل صحیح است؛
البتّه، موجر اوّل میتواند قرارداد اجارۀ خود با مستأجر اوّل را فسخ کند و در صورت فسخ، حکم آن در مسألۀ «528»خواهد آمد.
مسأله 504. اگر مستأجر مجاز باشد مال را به دیگری اجاره دهد، [458] اجاره دادن آن به دیگری چند صورت دارد:
1. مستأجر بخواهد آن را به همان قیمتی که اجاره کرده یا کمتر اجاره دهد؛
در این صورت، اجاره دوّم صحیح میباشد.
2. مستأجر بخواهد آن را به قیمتی بیشتر از آنچه اجاره کرده، اجاره دهد - چه اینکه نوع اجاره بها در هر دو اجاره مانند هم باشد یا متفاوت- مثلاً در یکی اجاره بها «ریال» و در دیگری «دینار» یا «کالا» باشد؛
این صورت، خود دارای دو فرض است:
الف. مستأجر در رابطه با مال اجاره شده، تغییراتی مثل تعمیر، نقّاشی، سفیدکاری و... انجام داده یا نسبت به آن مال، خسارت یا غرامتی متحمّل شده، هرچند برای نظافت یا نگهداری از آن باشد؛
در این فرض، اجاره دادن آن صحیح است؛ البتّه، بنابر احتیاط واجب باید مقدار زیادی اجاره بها، متناسب با آن تغییرات یا غرامت باشد.
ب. تغییر یا غرامتی صورت نپذیرفته؛
در این فرض، اگر مال مورد اجاره، خانه یا مغازه یا کشتی باشد، اجاره دادن آن بنابر فتویٰ و اگر غیر از اینها - مثل زمین- باشد، بنابر احتیاط واجب جایز نیست.
مسأله 505. تغییراتی که در مسألۀ قبل ذکر شد، لازم نیست ایجاد اموری ثابت در مال مورد اجاره باشد. بنابراین، اگر فرد منزلی را اجاره کرده، چنانچه لوازمی مانند یخچال، بخاری، کولر، فرش، تخت‌خواب در آن بگذارد و بخواهد آن را به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد، چنانچه مقدار زیادی اجارهبها متناسب با آن تغییرات باشد، اشکال ندارد.
مسأله 506. در مواردی از مسألۀ «504» که مستأجر مجاز نیست مالی را که اجاره کرده، به مبلغ بیشتر به دیگری اجاره دهد - مانند قسمت «ب» - چنانچه آن را به مبلغ بیشتر اجاره دهد، اجارۀ دوّم باطل است [459] و مستأجر دوّم، باید اجرت المثل استفاده از آن مال را به مستأجر اوّل بپردازد؛
البتّه، اگر اجرت المثل مذکور بیشتر از اجاره بهای قراردادی در اجارۀ اوّل باشد، مستأجر اوّل نمیتواند بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اول از مستأجر دوّم دریافت کند.
پس اگر خانهای را به 2 میلیون تومان اجاره کرده و بدون تغییر و غرامت به 4 میلیون تومان به دیگری اجاره داده و اجرت المثل مدّت استفاده 1 میلیون تومان باشد، تنها مستحقّ 1 میلیون تومان است؛ ولی چنانچه در مثال فوق، اجرت المثل 3 میلیون تومان باشد، مستأجر اوّل بیشتر از مقدار اجاره بهای اجارۀ اوّل (2 میلیون تومان)، استحقاق ندارد.
مسأله 507. در مواردی که اجاره دادن مال اجاره شده صحیح است، اگر فرد قسمتی از مال اجاره شده را به کمتر یا مساوی با کلّ اجاره بهای قبلی اجاره دهد، حتّی اگر تغییر یا غرامتی نسبت به مال صورت نگرفته باشد، اجاره صحیح میباشد؛
مثلاً فرد خانۀ ویلایی را یک ساله به 20 میلیون تومان اجاره کند، در این صورت میتواند بخشی از آن را به 20 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد. [460]
مسأله 508. در حکم مسألۀ «504»، پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی به عنوان رهن متداول بین مردم (که باعث کم شدن مبلغ اجاره بها میشود) اثری ندارد. توضیح بیشتر، در مسائل «509 و 510» ذکر میشود.
مسأله 509. با توجّه به آنچه در مسائل «504 و 508» ذکر شد، اگر اجرت المثل منزلی مثلاً ماهانه 2 میلیون تومان باشد و به جهت پرداخت 50 میلیون تومان رهن (قرض)، [461] اجاره بها را 100 هزار تومان قرار دهند، چنانچه مستأجر در رابطه با خانۀ اجاره شده تغییراتی انجام نداده و غرامتی متحمّل نشده، نمیتواند خانه را به بیش از 100 هزار تومان به دیگری اجاره دهد، هرچند اجارۀ دوّم مبلغ رهن (قرض) کمتری داشته یا بدون رهن و به صورت اجارۀ خالص باشد و مبلغ اجاره هم بیش از اجرت المثل نباشد.
مسأله 510. بر اساس آنچه در مسألۀ «508» ذکر شد، اگر فرد منزلی را به 1 میلیون تومان اجارۀ خالص کند و بخواهد با دریافت مبلغی به عنوان رهن متداول (قرض) [462] - بدون آنکه تغییر یا غرامتی حاصل شده باشد - آن را به 1 میلیون تومان یا کمتر اجاره دهد، اجاره صحیح است، هرچند با لحاظ ارزش مالی عرفی پول رهن، اجارۀ دوّم، گران‌تر از اجارۀ اوّل محسوب گردد. [463]
مسأله 511. در مواردی که مستأجر حقّ دارد مال را به دیگری اجاره دهد، برای تحویل دادن مال به مستأجر دوّم، بنابر احتیاط واجب باید از صاحب مال اجازه داشته یا به‌گونه‌ای رضایت او برایش معلوم باشد، هرچند به صورت صریح اجازه نداده باشد. [464]
· رهن و اجاره
آنچه در میان مردم به نام رهن منزل [465] یا رهن و اجاره [466] و امثال آن رواج دارد، به چند صورت ممکن است انجام شود، که احکام آن در مسائل بعد ذکر میشود:
o 1. قرض به شرط اجاره
مسأله 512. اگر فردی که میخواهد از منزل استفاده کند، مبلغی را برای مدّت معیّن به صاحبخانه قرض دهد [467] به شرط آنکه وی منزلش را در آن مدّت به وی اجاره دهد و بر این امر توافق نمایند؛ چنین قرضی ربوی و حرام است و شرط مذکور باطل میباشد، هرچند اصل عقد قرض صحیح است. [468]
o 2. رهن کامل
مسأله 513. اگر فردی که میخواهد از منزل استفاده کند، مبلغی را برای مدّت معیّن به صاحبخانه قرض دهد به شرط آنکه وی منزل را در آن مدّت به‌طور مجّانی در اختیارش قرار دهد و بر این امر توافق نمایند؛ چنین قرضی ربوی و حرام است و شرط مذکور باطل میباشد، هرچند اصل عقد قرض صحیح است.
o 3. اجاره به شرط قرض
مسأله 514. اگر صاحبخانه منزل خود را در مدّت معیّن به دیگری به کمتر از اجرت المثل [469] اجاره دهد، به شرط آنکه مستأجر مبلغ معیّنی را به او قرض دهد، این قرارداد هرچند قرض مشروط نمی‌باشد، امّا باز هم بنابر احتیاط واجب جایز نیست و ربا محسوب میشود؛
البتّه، از آنجا که این حکم بنابر احتیاط واجب است، میتوان در این مسأله مانند سایر موارد احتیاط واجب با رعایت الأعلم فالأعلم، به مجتهد جامع الشرایط دیگری مراجعه کرد. [470]
§ تمدید قرارداد
مسأله 515. اگر قرارداد اجاره به صورتی که در مسألۀ قبل ذکر شد (اجاره به شرط قرض با رعایت مراجعۀ حکم احتیاط واجب به مرجع دیگر) منعقد شده و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت، بدون ردّ و بدل شدن پول آن را تمدید کنند، چنانچه صاحبخانه مثلاً بگوید: «خانه را برای یک سال دیگر، ماهیانه به فلان مبلغ (کمتر از اجرت المثل) اجاره دادم، به شرط آنکه مبلغی را که از من طلبکاری تا سال دیگر مطالبه نکنی و در پرداخت آن به من مهلت دهی»، چنین قراردادی - مانند آنچه در مسألۀ قبل ذکر شد - بنابر احتیاط واجب جایز نیست و ربا محسوب میشود.
بنابراین، با مراجعۀ مسألۀ فوق [471] به مجتهد جامع الشرایط دیگر - با توضیحات گذشته - می‌توانند قرارداد مذکور را به روش فوق تمدید نمایند؛
امّا اگر توافق و قراردادشان به عکس باشد، یعنی مهلت دادن به صاحبخانه به شرط اجاره باشد، مثل آنکه مستأجر به صاحبخانه بگوید: «برای بازپرداخت طلبی که از تو دارم، یک سال دیگر مهلت میدهم، به شرط آنکه منزلت را در این مدّت به مبلغ کمتر از اجرت المثل به من اجاره دهی»، چنین قراردادی بنابر فتویٰ ربوی و حرام است.
o 4. انجام دو قرارداد قرض و اجاره
مسأله 516. اگر در یک قرارداد، اجاره به کمتر از اجرت المثل و قرض در کنار یکدیگر قرار داده شوند، مثل آنکه در متن قرارداد نوشته شود: «1. علی خانه‌اش را به فلان مبلغ به مدّت یک سال به حسین اجاره داد؛ 2. حسین فلان مبلغ یک ساله به علی قرض داد»، سپس دو طرف به عنوان ایجاب و قبول هر دو امر، آن را امضا نمایند؛
در این مورد، چنانچه هر یک از دو طرف، انجام قرارداد از طرف خویش را مشروط به انجام قرارداد دیگر از طرف مقابل می‌نمایند، هرچند به این شرط تصریح نکرده باشند، حکم صورت‌های «1» (قرض به شرط اجاره) یا «3» (اجاره به شرط قرض) در مورد آن جاری است.
البتّه، اگر قرض و اجاره دو قرارداد جدا و مستقل از یکدیگر باشند و به هم مشروط نباشند اشکال ندارد؛ مثل آنکه حسین مبلغی را به علی قرض‌الحسنه دهد، بدون آنکه اجاره دادن خانه را بر علی شرط کند (هر چند شرط ضمنی)؛ سپس علی خانه‌اش را به پاداش قرضی که از حسین گرفته، به مبلغی کمتر از اجرت المثل به او اجاره دهد. [472]
شایان ذکر است، اگر حسین هنگام قرض دادن بداند که علی منزلش را به وی اجاره می‌دهد و انگیزه‌اش از قرض دادن اجاره کردن منزل باشد اشکال ندارد؛ ولی همان طور که ذکر شد نباید این امر را در هنگام قرض شرط کند و لازم است علی مختار باشد که خانه را به او اجاره بدهد یا نه.
§ تمدید این نوع قرارداد
مسأله 517. اگر طرفین، دو قرارداد قرض و اجاره را به صورت مستقل و بدون شرط، آن‌چنان که در انتهای مسألۀ قبل ذکر شد، منعقد کرده باشند و بخواهند پس از پایان سال، هر یک از دو قرارداد را دوباره منعقد کنند، مثل آنکه علی بگوید: «منزلم را یک سال دیگر به فلان مبلغ اجاره دادم» و حسین هم آن را قبول کند و حسین بگوید: «برای بازپرداخت مبلغی که طلب دارم، یک سال دیگر به تو مهلت میدهم»، چنانچه دو قرارداد وابسته و مشروط به یکدیگر (هر چند شرط ضمنی) نباشد، اشکال ندارد.
o راه‌های تصحیح رهن و اجاره منزل و مانند آن
غیر از آنچه در ضمن صورت‌های «3» و «4» از موارد فوق ذکر شد، راه‌های دیگری نیز وجود دارد: [473]
§ 1. بیع و شرط - اجاره
مسأله 518. یکی از راه‌های تصحیح رهن و اجارۀ مرسوم بین مردم، که شرحش در مسائل قبل ذکر شد، [474] انجام قرارداد «بیع و شرط - اجاره» است؛
مثلاً کسی که میخواهد منزلش را با دریافت 100 میلیون تومان «پول پیش»، به مبلغ ماهیانه 100 هزار تومان یک ساله اجاره دهد، به روش ذیل عمل نماید:
ابتدا فرد بخشی از منزل - مثلاً یک چهارم مشاع آن - را به مبلغ 100 میلیون تومان به صورت بیع و شرط بفروشد، یعنی در ضمن فروش یک چهارم مشاع خانه شرط کند چنانچه پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ 100 میلیون تومان را به خریدار پس دهد، بتواند معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرد؛ [475] سپس سه چهارم مشاع باقیمانده از خانه را به مبلغ ماهیانه 100 هزار تومان برای یک سال به مستأجر اجاره دهد.
با انجام این معامله، پس از گذشت یک سال، مستأجر موظّف است با پرداخت تمام پول (ثمن) توسط صاحبخانه و فسخ معامله، یک چهارم مشاع خانه را که خریده به او پس دهد، در نتیجه تمام منزل به صاحبخانه برمی‌گردد. [476]
□ تمدید قرارداد فوق
مسأله 519. اگر قرارداد به صورت «بیع و شرط - اجاره» منعقد شده و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت مثلاً یک سال، بدون حاضر کردن پول به همان روش آن را تمدید کنند، می‌توانند با توافق یکدیگر معاملۀ سال قبل (بیع و شرط) را فسخ کرده، [477] سپس دو مرتبه مشابه همان قرارداد را با همان مبلغ یا بیشتر یا کمتر منعقد کنند؛
مثلاً اگر بخواهند با همان مبلغ، معامله انجام شود، فروشنده (موجر) بگوید: «یک چهارم مشاع منزلم را در مقابل همان مبلغی که از من طلبکاری به شما فروختم به شرط آنکه چنانچه پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ 100 میلیون تومان را به شما (خریدار) پس دادم، بتوانم معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرم» و خریدار (مستأجر) نیز قبول نماید؛ [478]
سپس مستأجر، سه چهارم مشاع باقیمانده را با مبلغ توافقی از صاحبخانه اجاره نماید.
§ 2. مصالحۀ کالا به صورت سلف به شرط اجاره و مانند آن
مسأله 520. یکی دیگر از راهکارهای جایگزین رهن متداول در بین مردم، مصالحۀ کالایی مانند سکّه یا ارز یا حتّی سایر اشیاء به شرط اجارۀ منزل است؛
مثلاً اگر بخواهند مبلغ رهن منزل را 100 میلیون تومان و اجاره بها را 100 هزار تومان قرار دهند و در زمان انعقاد قرارداد، 100 میلیون تومان معادل 10 سکّۀ طلا باشد، به صورت ذیل عمل کنند:
صاحبخانه (مصالِح) 10 سکّۀ طلا را در ذمّۀ خود برای تحویل در یک سال آینده در مقابل 100 میلیون تومان نقد به طرف مقابل مصالحه نماید [479] و مستأجر (متصالِح) در ضمن مصالحه شرط کند که صاحبخانه، منزل خود را به مبلغ ماهی 100 هزار تومان به وی اجاره دهد.
شایان ذکر است، برای جلوگیری از ضرر احتمالی ناشی از نوسان قیمت طلا، صاحبخانه میتواند در ضمن مصالحه از مستأجر وکالت بگیرد که اگر قیمت سکّه در سال آینده افزایش یافت، سکّه‌هایی را که بدهکار است، در سررسید آن به 100 میلیون تومان مصالحه کند و مبلغ مذکور را به مستأجر بپردازد. همین طور، مستأجر در ضمن معامله از صاحبخانه وکالت بگیرد که اگر در سال آینده قیمت طلا کاهش یافت، سکّه‌هایی را که طلبکار است، در سررسید آن در مقابل 100 میلیون تومان مصالحه کند و آن مبلغ را از صاحبخانه بگیرد.
در صورتی که فرد بخواهد بدون اجاره، منزل را رهن کامل کند، میتواند در ضمن مصالحۀ سکّه به صورت فوق، [480] به جای شرط اجاره، شرط کند که صاحبخانه در مدّت یک سال خانه را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده یا آنکه منافع این مدّت را از طریق مصالحۀ مجّانی و بدون عوض به ملکیّت وی درآورد.
§ 3. فروش کالا به صورت نسیه به شرط اجاره و مانند آن
مسأله 521. یکی دیگر از راهکارهای جایگزین رهن متداول در بین مردم، فروش نسیۀ کالایی مانند سکّه یا ارز به شرط اجارۀ منزل به بهای کمتر از اجرت المثل است؛
مثلاً اگر بخواهند مبلغ رهن منزل را 100 میلیون تومان و اجاره بها را 100 هزار تومان قرار دهند و در زمان انعقاد قرارداد، 100 میلیون تومان معادل 10 سکّۀ طلا باشد، به صورت ذیل عمل کنند:
مستأجر پول خود را تبدیل به سکّه کند، سپس سکّهها را در مقابل 100 میلیون تومان نسیۀ یک ساله به طرف مقابل بفروشد و در ضمن معامله شرط کند که صاحبخانه منزل خود را به مبلغ ماهی 100 هزار تومان به وی اجاره دهد. [481]
شایان ذکر است، اگر فرد بخواهد بدون اجاره، منزل را رهن کامل کند، میتواند در ضمن فروش نسیۀ سکّه به صورت فوق، به جای شرط اجاره، شرط کند که صاحبخانه در مدّت یک سال، منزل را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده یا آنکه منافع این مدّت را از طریق مصالحۀ مجّانی و بدون عوض، به ملکیّت وی درآورد.
□ تمدید قراردادهای فوق (راهکارهای 2 و 3)
مسأله 522. اگر قرارداد بین صاحبخانه و مستأجر، به صورت‌هایی که در مسائل«520 و 521» ذکر شد، منعقد شده باشد و دو طرف بخواهند پس از پایان مدّت، بدون ردّ و بدل شدن پول، آن را تمدید کنند، می‌توانند با فسخ قرارداد قبل و انعقاد یک قرارداد مصالحه این کار را انجام دهند؛
مثلاً اگر در مثال مسألۀ «521»، بخواهند یک سال دیگر با همان مبلغ رهن و اجارۀ سابق، قرارداد خود را تمدید کنند، به روش ذیل عمل کنند:
ابتدا معاملۀ فروش سکّه را که سال قبل انجام شده بود با توافق فسخ نمایند؛ [482] در نتیجه مستأجر 10 عدد سکّه طلبکار میشود؛ سپس سکّه‌هایی را که طلبکار است به صاحبخانه مصالحه کند در مقابل 100 میلیون تومان به صورت نسیۀ یک ساله، مشروط بر اینکه وی خانۀ خود را به مبلغ ماهانه 100 هزار تومان به مدّت یک سال دیگر به وی اجاره دهد. [483]
· فسخ اجاره
مسأله 523. اجاره از عقدهای لازم است. بنابراین، هیچ یک از دو طرف بدون رضایت دیگری نمیتواند آن را فسخ کند؛ مگر آنکه از موارد خیار باشد که در مسألۀ بعد ذکر میشود.
شایان ذکر است، در این حکم فرقی نمی‌کند که قرارداد اجاره با لفظ محقّق شده باشد یا با عمل، قرارداد کتبی باشد یا به‌طور شفاهی منعقد شده باشد.
مسأله 524. مواردی که در فصل «خرید و فروش» به عنوان حقّ فسخ (خیار) ذکر شد - غیر از چند مورد - در اجاره نیز جاری میباشد. تفصیل مطلب به شرح ذیل است:
« خیار مجلس » و « خیار حیوان » در اجاره جاری نیست.
« خیار تأخیر » اصطلاحی، به صورتی که در مسألۀ «312» ذکر شد، در اجاره جاری نیست؛
امّا در صورتی که هر یک از دو طرف، در زمانی که تحویل [484] بر او واجب است، [485] بیش از اندازۀ متعارف تأخیر کند، برای دیگری حقّ فسخ وجود دارد.
« سایر خیارات » ذکر شده در فصل «خرید و فروش»، در اجاره نیز جاری میباشد. [486]
به عنوان نمونه، دو مثال ذکر میشود:
مثال1. اگر مستأجر بعد از اجاره بفهمد مال را گران‌تر از معمول اجاره کرده یا اینکه موجر بفهمد اجارهبهای مالش بیش از مقداری است که با مستأجر قرارداد بسته است -چنانچه به گونه‌ای باشد که در فصل «خرید و فروش» (بخش خیار غبن) ذکر شد - کسی که مغبون شده، میتواند اجاره را فسخ نماید.
مثال2. اگر موجر در هنگام اجارۀ خانه با مستأجر شرط کند که مهمان بد حجاب نپذیرد و مستأجر به شرط عمل نکند یا موجر در صورت رفت و آمد افراد بدحجاب به خانه، برای خود حقّ فسخ قرار دهد و چنین وضعیّتی پیش بیاید، میتواند اجاره را فسخ کند (در فرض اوّل خیار تخلّف شرط و فرض دوّم خیار شرط). [487]
شایان ذکر است، مقدار اجرتی که مستأجر در هر یک از موارد فوق باید بابت مدّت سپری شده بپردازد، از توضیحات مذکور در مسألۀ «528» معلوم میشود.
o چند مسأله در مورد مال معیوب
مسأله 525. اگر مستأجر بفهمد مالی که اجاره کرده (عین شخصی؛ نه کلّی در ذمّه)، [488] عیبی داشته که هنگام اجاره از آن بی‌اطلاع بوده است، چنانچه عیب به گونه‌ای است که قسمتی از مال اجاره شده به هیچ وجه قابل استفاده نباشد - مثل اینکه یکی از اتاق‌های خانه به قدری رطوبت داشته و خراب باشد که نه قابل سکونت بوده و نه برای انبار و مانند آن قابل استفاده باشد- مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند؛
البتّه، در صورتی که اجاره را فسخ نکند، ارزش منافع از دست رفته (فائته) - به جهت وجود عیب - با ارزش منافع تمام مال مورد اجاره، نسبت‌سنجی شده و به همان نسبت، از اجاره بها کسر میشود؛
مثلاً اگر اجارۀ معمول (اجرت المثل) خانه بدون آن عیب، 1 میلیون تومان و با عیب مذکور، 800 هزار تومان باشد، ارزش منافع از دست رفتۀ بخش معیوب خانه 200 هزار تومان میباشد و نسبت آن به ارزش کلّ منافع خانه، یک پنجم است. بنابراین، از اجاره بهای قراردادی، یک پنجم کسر میشود.
مسأله 526. اگر مستأجر بفهمد مالی که اجاره کرده (عین شخصی)، عیبی داشته که هنگام اجاره از آن بی‌اطلاع بوده است، ولی عیب به‌گونه‌ای نباشد که تمام مال یا قسمتی از آن به‌طور کامل از قابلیّت استفاده خارج شود، مستأجر در دو صورت ذیل میتواند اجاره را فسخ کند، ولی حقّ گرفتن کاهش قیمت (أرش) ندارد:
الف. عیب، باعث کم شدن منفعت و استفادۀ مال شده باشد؛
مثلاً ماشین اجاره شده، به علّت عیبی که دارد با سرعت کمتری حرکت می‌کند یا خانهای را اجاره کند و بعداً بفهمد به علّت انجام کارهای صنعتی و پر سر و صدا در همسایگی آن، امکان استراحت یا مطالعه و مانند آن در بعضی از ساعات وجود ندارد.
ب. عیب، طوری باشد که فقط باعث کم شدن اجاره بها شده باشد؛ مثلاً بفهمد ماشین اجاره شده تصادفی بوده و ظاهری نامناسب دارد.
امّا اگر عیب، موجب کم شدن منفعت نشده و اجاره بها را نیز کاهش نداده باشد، چیزی از اجاره بها کسر نمیشود و حقّ فسخی هم برای مستأجر وجود ندارد.
مسأله 527. اگر مالی که فرد اجاره کرده کلّی در ذمّه باشد - مثلاً کامیونی را با ظرفیّت مشخّص برای حمل و نقل وسایل به صورت کلّی در ذمّه اجاره کند یا کالایی مثل ظرف یا صندلی و مانند آن را با ویژگی‌های معیّن به صورت کلّی در ذمّه اجاره کند - امّا موجر مال معیوب به او بدهد، چیزی از اجاره بها کسر نمیشود و مستأجر حقّ فسخ ندارد؛
بلکه موجر باید مالی را که معیوب نیست، به مستأجر تحویل دهد؛ البتّه، اگر تحویل مال سالم برای موجر ممکن نباشد یا در تحویل آن بیش از مقدار معمول تأخیر کند، مستأجر میتواند اجاره را فسخ نماید.
o حکم مقدار اجارهبهای مدّت قبل از فسخ
مسأله 528. اگر قرارداد اجاره در بین مدّت اجاره فسخ شود، دو صورت دارد:
الف. حقّ فسخ به گونه‌ای قرار داده شده که اقتضا دارد نسبت به مقدار باقیمانده باشد، نه مدّت سپری شده، همان طور که در موارد «خیار شرط»، غالباً امر همین گونه است؛
در این صورت، مستأجر باید نسبت به مقدار سپری شده - به همان نسبت - اجرت قراردادی را بپردازد؛
مثلاً اگر فرد خانهای را که اجرت بازاری آن ماهی 5/1 میلیون تومان است، با اطلاع از قیمت بازاری آن، یک ساله به ماهی 2 میلیون تومان اجاره کند و به جهت اینکه احتمال می‌دهد در بین سال خانۀ دیگری برایش فراهم شود یا از آن شهر منتقل شود یا به جهت دیگری، با موجر شرط کند هر وقت بخواهد، بتواند معامله را از آن زمان به بعد فسخ کند، در این صورت، چنانچه پس از گذشت 6 ماه اجاره را فسخ نماید، مجموع بدهکاری فرد بابت اجاره بها، همان اجاره بهای قراردادی (12 میلیون تومان) میباشد.
ب. در غیر این صورت - مانند مواردی که مستأجر به علّت مغبون شدن یا عیب، اجاره را فسخ می‌کند - فسخ نسبت به تمام مدّت محقّق میشود. بنابراین، تمام اجرت قراردادی به مستأجر برمی‌گردد و وی نسبت به زمان سپری شده، بدهکار اجرت‌المثل میشود.
مثلاً اگر فرد وسیله‌ای را یک ساله به ماهی 2 میلیون تومان اجاره کند و بعد از گذشت 2 ماه بفهمد وسیلۀ مذکور، معیوب بوده و به این جهت بخواهد اجاره را فسخ کند، بابت 2 ماه گذشته، کافی است اجرت المثل استفاده از وسیلۀ مذکور (با وجود آن عیب) را بدهد؛
پس اگر اجرت المثل، ماهی 1 میلیون تومان بوده و مستأجر قبلاً 4 میلیون تومان بابت اجاره بهای 2 ماه پرداخته، با فسخ قرارداد، 2 میلیون از موجر طلبکار میشود.
· چند مسألۀ متفرّقه در اجارۀ نوع اوّل (اعیان)
o فوت موجر یا مستأجر
مسأله 529. اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود؛ بلکه اگر مستأجر بمیرد، منفعت مدّت باقیمانده جزء ماترک میّت میباشد و اگر موجر بمیرد، چنانچه اجارهبها یا مقداری از آن پرداخت نشده، جزء مطالبات میّت به حساب می‌آید؛ [489]
البتّه، اگر مثلاً در اجارۀ خانه قید شده باشد که فقط خود مستأجر در آن ساکن باشد، طوری که تنها سکونت وی مورد اجاره واقع شده باشد، با فوت او اجاره باطل میشود. [490]
مسأله 530. اگر مالک در بین مدّت اجاره، مال مورد اجاره را بفروشد، اجاره به قوّت خود باقی است و آن مال به خریدار منتقل میشود، ولی منفعت آن در مدّت اجاره مال مستأجر است و او حقّ دارد تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده کند؛ [491]
البتّه، چنانچه خریدار از اجاره خبر نداشته یا خیال می‌کرده مدّتش کم است و بعد فهمیده مدّت طولانی میباشد، میتواند معامله را فسخ کند و حقّ ندارد به این سبب خسارت دریافت کند. [492]
مسأله 531. در حکم مسألۀ قبل، فرقی نیست بین اینکه مال مورد اجاره، به خود مستأجر فروخته شده باشد یا به غیر او.
بنابراین، اگر مالک مثلاً پس از گذشت 7 ماه از مدّت یک سالۀ اجاره، آن را به مستأجر بفروشد، مالک بودن خریدار نسبت به منفعت خانه در 5 ماه باقیمانده، از باب اجاره است، نه از باب مالک بودن اصل مال.
بر این اساس، چنانچه پس از فروش، اجاره با یکی از عوامل فسخ، فسخ شود، منفعت مال در مدّت باقیمانده (5 ماه در مثال مذکور) مال فروشنده است و اگر قرارداد بیع فسخ شود (نه اجاره)، منفعت آن مدّت، مال مستأجر میباشد.
o اجارۀ مال موقوفه
مسأله 532. اگر مالی که وقف شده تا منافع آن ملک بَطْن‌ها و نسل‌های متعدّد یکی پس از دیگری باشد (وقف ترتیبی)، در زمان یک نسل اجاره داده شود و قبل از تمام شدن مدّت اجاره، تمام افراد آن نسل از دنیا رفته و موقوفه به نسل بعد منتقل شود، دو صورت دارد: [493]
الف. خود بطن (نسل) اوّل مال را اجاره دادهاند؛ [494]
در این صورت، اجاره نسبت به نسل دوّم فضولی میباشد. پس اگر نسل بعدی آن را اجازه ندهند، اجاره نسبت به باقیماندۀ مدّت باطل است و چنانچه مستأجر مثلاً تمام اجاره بها را پرداخته، میتواند مقدار اضافه را از اموال ماترک نسل اوّل پس بگیرد.
ب. اجاره توسط متولّی شرعی موقوفه [495] و با توجّه به مصلحت نسل یا نسل‌های بعد صورت گرفته (در جایی که ولایت متولّی منحصر به نسل موجود نبوده؛ بلکه نسبت به نسل‌های آینده هم ولایت داشته یا اینکه اجاره بر اساس مصلحت موقوفه انجام شده باشد)؛
در این صورت، اجاره به قوّت خود باقی است و نسل بعد، مالک اجرت به نسبت مقدار باقی مانده می‌شوند؛
مثلاً اگر متولّی، موقوفه را برای 20 سال در مقابل هر سال 10 میلیون تومان اجاره داده و پس از 10 سال تمام افراد نسل اوّل از دنیا بروند، اجاره بها در 10 سال آینده (100 میلیون تومان) متعلّق به نسل دوّم است. [496]
[409]. به بیانی ساده، انجام «ایجاب و قبول» در قرارداد اجاره، به معنای بکار بردن کلام یا انجام کاری است که نشان دهندۀ اجاره باشد و موجر و مستأجر آن را به قصد محقّق شدن اجاره انجام دهند؛ البتّه، ایجاب و قبول باید با رعایت سایر شرایطی که در فصل «خرید و فروش»، مسألۀ «85» ذکر شد (غیر از شرط آخر) انجام شود.
[410]. کسی که نمیتواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که چیزی را اجاره داده یا اجاره کرده کافی است.
[411]. افراد «محجور» کسانی هستند که شرعاً نسبت به تصرّف در اموال خود محدودیّت‌هایی دارند؛ شرح مسائل مربوط به این افراد، در فصل «حَجْر» ذکر می‌گردد.
[412]. البتّه، برای اجاره دادن مالی که اجاره شده، شرایط و توضیحاتی در مسائل «501 تا 511» ذکر میشود.
[413]. البتّه، اگر فرد مال دیگری را به صورت فضولی اجاره دهد و بعد بدون آنکه صاحب مال آن را اجازه دهد، خودش مالک آن شود، مثلاً فردی مال برادرش را اجاره دهد، سپس با فوت برادر، آن مال از طریق ارث به او منتقل شود یا آنکه بعداً آن مال را از برادرش بخرد، اجارۀ فضولیِ انجام شده، باطل است و اجازۀ بعدی اثری در آن ندارد.
[414]. البتّه لازم است ولیّ شرعی، مفسده نداشتن اجاره یا در برخی از موارد، مصلحت داشتن آن را برای فرد نابالغ در نظر بگیرد که توضیح مطلب، در مسألۀ «138» و نیز، در فصل «حَجْر» آمده است.
[415]. زیرا برای آنکه اجارهای به صورت کلّی در معیّن به‌طور صحیح واقع شود، باید اوصاف اموالی که برخی از آنها مورد اجاره واقع میشود، عرفاً مانند هم باشد.
[416]. البتّه، در موردی که اجاره بنابر احتیاط واجب محلّ اشکال است، مراعات مقتضای احتیاط ترک نشود.
[417]. «انجام یک معاملۀ نقد و یک معاملۀ سلف».
[418]. سررسید بدهی طلا در قرارداد معلوم باشد؛ مثلاً 11 ماه اول، هر ماه 20 گرم که روز آخر ماه پرداخت شود و ماه دوازدهم، 1 کیلو و 20 گرم که روز آخر ماه (انتهای مدّت قرارداد) پرداخت شود.
[419]. اگر به جهت احتمال نوسان در قیمت طلا در طول مدّت قرارداد، بخواهند سود ماهانه، مبلغ معیّن ثابتی باشد نه مقدار معیّن طلا، می‌توانند در ضمن معاملۀ دوّم (سلف) شرط کنند زرگر (در مثال بالا) وکیل باشد که اگر قیمت طلا افزایش پیدا کرد، 20 گرم طلا را که قرار است ماهانه بپردازد، در موعد پرداخت آن با مبلغ معیّن 24 میلیون تومان مصالحه کرده و به وکالت از جانب طرف مقابل مصالحه را قبول نموده و به جای طلا، پول بدهد. همین طور، طرف مقابل نیز وکیل باشد اگر قیمت طلا کاهش پیدا کرد، 20 گرم طلایی را که طلبکار است، در موعد دریافت آن با مبلغ 24 میلیون تومان مصالحه کرده و به وکالت از جانب طرف مقابل مصالحه را قبول نموده و به جای طلا، پول دریافت نماید.
[420]. بنابراین، اگر قبلاً 12 میلیون تومان بابت شش ماه سپری شده پرداخته، 2 میلیون تومان از او پس بگیرد.
[421]. شایان توجّه است، در بسیاری از موارد ممکن است اجرت المثل استفاده از مال در مدّت کمتر، نسبت به استفادۀ مدّت بیشتر، مبلغ بالاتری باشد؛ مثل آنکه اجرت المثل استفاده از خانهای به مدّت یک سال، 24 میلیون تومان (هر ماه 2 میلیون تومان) و اجرت المثل استفاده از آن به مدّت یک ماه، 5/2 میلیون تومان باشد؛ در این گونه موارد، برای محاسبۀ اجرت المثل، اجارۀ معمول و بازاری مدّت زمان استفاده از مال، ملاک قرار میگیرد و با مدّت بیشتر استفاده از مال نسبت‌سنجی نمیشود؛ امّا برای محاسبۀ اجرت قراردادیِ بخشی از مدّت قرارداد، مبلغ آن به نسبت با مجموع مدّت قرارداد ملاحظه می‌گردد؛ مثلاً اگر آن مال یک ساله به مبلغ 24 میلیون تومان اجاره شده، اجرت قراردادی یک ماه از آن، 2 میلیون تومان میباشد.
[422]. مثل اینکه از نظر قانونی، اجازۀ ساخت به صورت سابق داده نمیشود و بناء پس از بازسازی و تعمیر، عرفاً مغایر با ساختمان قبل محسوب شود.
[423]. مثل آنکه قسمتی از دیوار یا سقف خراب شده باشد.
[424]. شایان ذکر است، در هر یک از موارد مذکور اگر شرط صحیحی - هر یک از اقسام شرط که در مسألۀ «302» توضیح داده شد - متفاوت از آنچه ذکر گردید، در هنگام انعقاد قرارداد اجاره وجود داشته باشد، لازم است مطابق آن عمل شود؛ مثل آنکه با مستأجر شرط شده باشد که اگر قسمتی از خانۀ مورد اجاره نیاز به تعمیر پیدا کرد، مستأجر از مال خود این کار را انجام دهد یا مستأجر از طرف موجر اقدام به تعمیر کند و در انتهای مدّت اجاره، هزینۀ آن را وصول کند که در این صورت، طبق شرط عمل میشود و اجاره به قوّت خود باقی است و مستأجر به سبب اقدام نکردن موجر، حقّ فسخ ندارد.
[425]. بنابراین، در مواردی که اجرت المثل بیش از اجرت قراردادی است، چنانچه عملاً امکان گرفتن اجرت المثل از غاصب یا ظالم وجود داشته باشد، اگر مستأجر اجاره را فسخ نکند از نظر مالی به نفع وی تمام میشود؛ همین طور، گاه اجاره بهای مدّت کمتر مال - به نسبت - بیش از مقدار اجارۀ مدّت بیشتر است که در این صورت نیز، هرچند اجرت المثل تمام مدّت اجاره بیش از اجرت قراردادی این مدّت نباشد، امّا از آنجا که غصب مال، در بخشی از مدّت اجاره صورت گرفته است، باز هم فسخ نکردن به نفع مستأجر تمام میشود؛ مثل آنکه اجارۀ یک ماهه 2 میلیون تومان و اجارۀ آن برای یک روز 200 هزار تومان باشد و این در حالی است که غصب مال، مثلاً برای یک روز اتّفاق افتاده باشد.
[426]. شایان ذکر است، در مواردی که استفاده از آن مال - حتّی با اجاره دادن به دیگری و امثال آن - برای مستأجر ممکن نباشد، مثل آنکه در اجاره شرط شده باشد که تنها خود مستأجر باید از آن استفاده نماید، وی حقّ فسخ دارد؛ البتّه، برای ثبوت حقّ فسخ در این مورد لازم است مستأجر وضعیّت خود را در زمان مناسب به موجر اعلام کند و زمان این اعلام، بستگی به کیفیّت ارتکاز و ذهنیّت عرفی در این موارد دارد.
[427]. مسائلی که در این بخش ذکر می‌گردد، مربوط به حکم صحّت یا عدم صحّت اصل اجاره و حکم منافعی که از بین رفته میباشد و مسائل مربوط به ضمان مال موجر، در مبحث «ضمان مال مورد اجاره» مسائل «495 به بعد» ذکر میشود.
[428]. حکم مواردی که مال مورد اجاره بر اثر حوادث طبیعی و مانند آن از بین رفته است، در بخش «از بین رفتن قابلیّت استفادۀ مال مورد اجاره»، مسائل «453» به بعد ذکر شد.
[429]. البتّه، در این صورت اگر مال مورد اجاره قبل از تلف شدن، مدّتی در اختیار مستأجر بوده، باید اجرت المثل آن مدّت را به موجر بپردازد.
[430]. پس اگر مثلاً تراکتوری برای شخم زدن یک هکتار زمین اجاره شده، حکم لزوم یا عدم لزوم تعیین زمین، مشابه حکمی است که برای تعیین بار در اجارۀ ماشین در متن ذکر شد.
[431]. همچنین، اگر انعقاد چنین قرارداد اجارهای مخالف قانون و مقرّرات محسوب شود، از این بابت نیز مورد رخصت نبوده و اجازه داده نمیشود.
[432]. شایان توجّه است، انعقاد معامله‌ای که در آن شرط حرام وجود داشته باشد، حرام است، هرچند معامله صحیح باشد.
[433]. بنابراین، ملاک باطل بودن اجاره در این گونه موارد که مال مورد اجاره، هم دارای منافع حرام و هم دارای منافع حلال میباشد، دو امر است که با وجود هر یک از آنها اجاره باطل میباشد: الف. اجاره مقیّد به استفادۀ حرام باشد؛ ب. طرفین هماهنگی و توافق (تبانی) کرده باشند مال مورد اجاره در حرام بکار گرفته شود. شایان ذکر است، همان طور که در صفحۀ «56»، پاورقی «3» توضیح داده شد، «توافق و هماهنگی برای بکارگیری مال در حرام» با «مشروط کردن اجاره به استفادۀ مال در حرام» فرق دارد.
[434]. به عبارت دقیق‌تر، مقدار منفعتی که با اجاره به مستأجر واگذار میشود معلوم باشد؛ چه اینکه مستأجر بخواهد از تمام منفعت واگذار شده استفاده کند یا نه.
[435]. البتّه، در برخی موارد تعیین مقدار استفاده از مال، به گونه‌های دیگری نیز قابل انجام است؛ مثل آنکه وسیله‌ای را برای یک بار استفاده از آن اجاره دهد یا دستگاه تایپ را برای تایپ 100 صفحه متن، اجاره دهد، هرچند در هر یک از این موارد نیز، همان طور که در مسألۀ بعد ذکر میشود، باید طول زمانی که استفاده از مال در آن صورت میگیرد، معیّن شود.
[436]. همین طور، اگر فرد ماشین سواری را مثلاً برای دو ماه بدون تعیین مسافت اجاره کند، طوری که مجاز باشد هر مقدار مسافتی که بخواهد طی کند - در حقیقت، تمام منافع سواری ماشین در این مدّت واگذار شده باشد - اجاره صحیح است (چنین مثال‌هایی از موارد قسمت «الف» از مسألۀ قبل محسوب میشود).
[437]. البتّه، همان طور که در مسألۀ «475» ذکر شد، اگر هنگام انعقاد قرارداد اجاره، تعیین مدّت اجاره به آینده موکول شده باشد، اجاره صحیح نیست.
[438]. توضیح معنای جُعاله، در فصل مربوط به آن ذکر میشود.
[440]. همین طور، میتوان اجاره بها را به صورت کلّی در معیّن قرار داد.
[441]. توضیح بیشتر در مورد معنای عین شخصی و کلّی در ذمّه و کلّی در معیّن، در مسائل«81 تا 84» ذکر شد.
[442]. توضیح اقسام حقّ، در مسألۀ «863» و معنای حقّ تحجیر، در مسألۀ «1356» بیان می‌گردد.
[444]. مانند اینکه حقّ مذکور، دائمی یا موقّت است و نیز در صورت موقّت بودن، مدّت آن چقدر است.
[445]. با فرض اینکه از چیزهایی نیست که کاسبی با آن حرام باشد؛ مثلاً اجارهبها مبلغی پول به صورت کلّی در ذمّه بوده است.
[447]. مثل آنکه فردی که مالک زمین و محصول موجود آن میباشد، زمین را به دیگری بفروشد؛ سپس همان زمین را از او اجاره کند و اجاره بها را محصول موجود آن قرار دهد.
[448]. بنابراین، منافع زمین در طول مدّت اجاره متعلّق به مستأجر است و می‌توانند در ضمن اجاره شرط کنند مستأجر در طول مدّت، از بناء و امکاناتی که برای موجر احداث میشود نیز استفاده کند.
[449]. هر یک از اقسام شرط، که در مسألۀ «302» بیان گردید.
[450]. اگر اجارهبها، مبلغی بر ذمّۀ مستأجر باشد - همان طور که غالب موارد در اجارۀ مسکن و ملک چنین است - از آنجا که چنین اجاره‌‌بهایی دین (بدهی) است، تمام احکام دین در مورد آن جاری است، از جمله اینکه اگر بدهکار (مستأجر)، توانایی پرداخت بدهی را در موعد مقرّر نداشته باشد، با توضیحاتی که در فصل «دین» ذکر میشود، طلبکار باید بدون مطالبۀ دیرکرد، به او مهلت بدهد تا حسب تمکّن مالی آن را بپردازد.
[452]. ضامن بودن فرد نسبت به مال، به این معنا است که: الف. اگر مال از بین برود، عوض و بدل آن به عهدۀ فرد ثابت میشود؛ یعنی اگر مال از اشیای مثلی است، باید مثل آن و اگر قیمی است، قیمت آن را بپردازد. ب. اگر نقصی بر مال وارد آید، تفاوت قیمت صحیح و معیوب که به آن «أرش» گفته میشود، بر عهدۀ شخص ثابت میشود؛ توضیح معنای «مثلی و قیمی»، در مسائل «1504 و 1505» و توضیح کیفیّت محاسبۀ «أرش»، در مسائل «342 و 343» ذکر شده است.
[454]. شایان ذکر است، شرط در مورد دوّم (که صحیح نیست)، به صورت شرط «نتیجه» و در مورد اوّل، به صورت شرط «فعل»میباشد که معنای این دو نوع شرط، در مسائل «299 و 300» ذکر گردید. توضیح بیشتر در مورد فرق بین شرط فعل و نتیجه از این قرار است که در مورد دوّم (شرط نتیجه)، موجر شرط می‌کند که اگر مال - هرچند بدون کوتاهی یا زیاده‌روی - تلف یا ناقص شود، مستأجر ذمّه‌اش مدیون و بدهکار به عوض یا کاهش قیمت باشد که در این گونه موارد، تمام آثار مدیون بودن بر آن مترتّب گردد؛ مثل اینکه با فوت وی، ابتدا بدهی محاسبه گردیده و سپس تقسیم ارث شود و از آنجا که بدهکار و مدیون شدن ذمّۀ افراد، شرعاً دارای اسباب و عوامل خاصّی میباشد و کسی نمیتواند تنها با شرط کردن بر فرد دیگر، بدهی مالی ایجاد کند، مگر در موارد خاصّی مانند ضمان در عاریه (توضیح مورد ضمان در عاریه، در فصل مربوط به آن خواهد آمد). بنابراین، شرط مذکور در اجاره باطل است، ولی عقد اجاره صحیح میباشد؛ امّا در مورد اوّل، (شرط فعل) شرط موجب میشود انجام عملی بر دیگری واجب شود، بدون اینکه دین شرعی ایجاد گردد؛ یعنی محتوای شرط چنین است: «اگر مال تلف یا ناقص شود - هرچند در مواردی که با کوتاهی یا زیاده‌روی مستأجر نبوده، ذمّۀ وی به مبلغی یا عوض مال بدهکار نیست - ولی (تکلیفاً) واجب است مال مذکور را به طرف مقابل بدهد. در این موارد، چنانچه فرد به شرط عمل نکند، گناهکار است، ولی آثار بدهی و دین بر او مترتّب نمیشود، مثلاً بر ورثۀ فرد واجب نیست آن مبلغ را از ماترک کسر کنند، مگر آنکه وصیت کرده باشد که از ثلث مالش پرداخت شود. در چنین موردی، چنانچه مثلاً مستأجر مبلغ مورد شرط را نپردازد، موجر میتواند به جهت تخلّف از عمل به شرط، اجاره را فسخ نماید.
[455]. توضیح معنای اجارۀ «مقیّد» و فرق آن با اجارۀ «مشروط» که در مسألۀ بعد ذکر میشود، در مسألۀ «473» ذکر شد.
[457]. ولی اگر با رعایت شرط اجارۀ اوّل - مشابه آنچه در پاورقی قبل در مورد زنی که بعد از اجاره ازدواج کند ذکر شد - آن را اجاره دهد، اشکال ندارد.
[458]. یعنی در اجاره، قید و شرطی مبنی بر اینکه «مستأجر مال را به دیگری اجاره ندهد»، وجود نداشته باشد.
[459]. این حکم در مورد خانه، مغازه و کشتی بنابر فتویٰ و در سایر موارد، بنابر احتیاط واجب است.
[460]. البتّه، اگر اجارۀ اول از مواردی باشد که عرفاً از اجارههای متعدّد تشکیل شده، هرچند در قالب یک قرارداد منعقد شده باشد، مثل اینکه فرد ساختمانی را که مشتمل بر 10 واحد مستقل است، یک ساله به 100 میلیون تومان اجاره کرده و چنین اجارهای عرفاً به معنای اجارۀ هر واحد، یک ساله به مبلغ 10 میلیون تومان باشد، در این صورت مستأجر نمیتواند بدون انجام تغییرات یا متحمّل شدن غرامت، هر واحد را یک ساله به مبلغی بیش از 10 میلیون تومان اجاره دهد، هرچند تمام واحدها را اجاره ندهد و مجموع اجارهبهای واحدهایی که در طول سال اجاره داده، بیش از 100 میلیون تومان نشود.
[461]. حکم دریافت مبلغ رهن در قرارداد اجاره، در بخش بعدی (رهن و اجاره) خواهد آمد.
[462]. همان.
[464]. امّا اگر نخواهد مال اجاره شده را به مستأجر دوّم تحویل دهد، مثلاً در اجارۀ ماشین برای رفتن به مکانی، بخواهد خود نیز به عنوان راننده همراه مستأجر برود و ماشین را به او تحویل ندهد، اجازه از مالک لازم نیست.
[465]. مسائل ذکر شده در این مبحث، اختصاص به منزل نداشته و شامل مغازه، مکان تجاری و غیر آن نیز میشود.
[467]. با رعایت شرایط صحّت عقد قرض، که در فصل «قرض» ذکر میشود.
[469]. منظور از اجرت المثل در اینجا، اجارهبهای معمول و متعارف منزل در فرضی است که اجاره، بدون رهن (قرض) واقع شود.
[470]. شایان ذکر است، اگر طرفین بخواهند پس از اینکه در این مسأله به مرجع دیگری مراجعه کردند، قرارداد خود را به صورت اجاره به شرط قرض منعقد کنند، می‌توانند خانه را به عنوان رهن شرعی (گرو) قرار دهند، به این معنا که اگر در پایان مدّت قرارداد، صاحبخانه پول را حاضر نکرد، مستأجر حقّ داشته باشد خانه را به وی تحویل ندهد، ولی نمیتواند پس از پایان مدّت اجاره، بدون رضایت صاحبخانه از آن استفاده نماید.
[471]. اجاره به شرط تمدید دین.
[472]. یا آنکه علی منزلش را به مبلغ کمتر از اجرت المثل به حسین اجاره دهد، بدون آنکه قرض دادن مبلغی را با حسین شرط نماید (هر چند شرط ضمنی)، سپس حسین مبلغی را به دلخواه به وی قرض دهد.
[473]. راهکارهای ذکر شده در این مبحث، اختصاص به منزل نداشته و شامل مغازه، مکان تجاری و غیر آن نیز میشود.
[474]. توضیح کامل مسائل «بیع و شرط» در فصل «خرید و فروش»، مسائل «290 تا 294» ذکر شد.
[475]. علاوه بر آن شرط نماید که خریدار باقیماندۀ منزل را به مبلغ ماهیانه 100 هزار تومان یک ساله از وی اجاره نماید؛ همچنان که خریدار نیز میتواند اجاره دادن سه چهارم مشاع باقیمانده را، در ضمن فروش یک چهارم مشاع اولیّه با صاحبخانه شرط کند.
[476]. شایان ذکر است، اگر مستأجر بخواهد خانه را بدون اجاره، رهن کامل نماید، میتواند در ضمن خرید یک چهارم خانه - با توضیحی که ذکر شد - شرط کند صاحبخانه سه چهارم باقیمانده را به صورت رایگان در اختیار وی قرار داده و منافع این مدّت را با مصالحه و مانند آن مجاناً به ملکیّت وی درآورد.
[477]. در چنین مواردی که حقّ فسخ بدون رضایت طرف مقابل برای فرد وجود ندارد و فسخ با رضایت و توافق دو طرف انجام میشود، اصطلاحاً گفته میشود معامله «إقاله» شده است.
[478]. اگر بخواهند به مبلغ قبلی، مثلاً 10 میلیون تومان اضافه کنند، موجر (صاحب منزل) بگوید: «یک چهارم مشاع خانهام را در مقابل 110 میلیون تومان (که 100 میلیون تومان از آن همان طلبی باشد که از من داری و مبلغ 10 میلیون تومان در ذمّۀ شما که آن را نقداً پرداخت نمایی) فروختم، به شرط آنکه اگر پس از یک سال در بازۀ زمانی مشخّص، مبلغ 110 میلیون تومان را به شما (خریدار) پس دادم، بتوانم معامله را فسخ کرده و منزل را پس بگیرم»، آنگاه خریدار معامله را قبول کرده و 10 میلیون تومان اضافه را نقداً به وی بپردازد.
[479]. به جای مصالحه به صورت سلف، میتوان از بیع سلف (پیش فروش) استفاده نمود، بدین صورت که صاحبخانه 10 سکّه طلا را در ذمّۀ خود برای تحویل در یک سال آینده در مقابل 100 میلیون تومان نقد به طرف مقابل پیش فروش نماید، ولی در این صورت - همان طور که در مسألۀ «237»بیان شد - لازم است خریدار ثمن معامله را قبل از جدایی از فروشنده، به وی تحویل داده و به قبض او در آورد؛ توضیحات بیشتر، در مسائل «237 تا240» ذکر شد.
[480]. یا پیش فروش سکّه (بیع سلف) به توضیحی که گذشت.
[481]. اگر مستأجر نخواهد پول خود را تبدیل به سکّۀ طلا کند، میتواند 10 سکّه را به صورت کلّی در ذمّۀ خود نقداً در مقابل مبلغ 100 میلیون تومان نسیۀ یک ساله بفروشد یا مصالحه نماید (مانند فروشنده‌ای که 10 کیلو گرم برنج در ذمّۀ خود به مشتری می‌فروشد و پس از معامله، 10 کیلو‌گرم برنج وزن کرده و به وی می‌دهد) سپس مستأجر با توافق طرف مقابل، به جای سکّهها که به صورت نقد بدهکار شده، به او پول بدهد.
[482]. معامله با رضایت طرفین «إقاله» شود.
[484]. منظور، تحویل مال مورد اجاره از طرف موجر و تحویل اجارهبها از طرف مستأجر است.
[486]. بنابراین، خیار غبن، عیب، شرط، تخلّف شرط - چه شرط صریح باشد و چه شرط بنایی یا شرط ارتکازی - خیار تبعّض صَفْقه و تعذّر تسلیم و تدلیس، در اجاره جاری است.
[487]. اگر طرفین یا یکی از آن دو (موجر یا مستأجر) در قرارداد اجاره، حقّ فسخ (خیار) خود را پس از اجاره ساقط کنند، یا آنکه در ضمن اجاره شرط شود که حقّ فسخ (خیار) نداشته باشند، خیار ساقط میشود؛ گاه این امر نسبت به تمام خیارات صورت میپذیرد و گاه نسبت به برخی از خیارات میباشد.
[488]. توضیح فرق بین عین شخصی و کلّی در ذمّه، در مسائل«81 و 82» ذکر شد.
[489]. شایان ذکر است، اگر موجر مالک خودِ مال نبوده، بلکه تنها مالک منافع مال در زمان حیاتش بوده؛ مثل آنکه فردی وصیّت کرده تا فلان شخص زنده است، منفعت خانه مال او باشد، در این صورت پس از وفات وصیّت کننده، چنانچه شخصی که برایش وصیت شده خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از زمان فوت موجر، اجاره فضولی محسوب میشود و چنانچه مالک فعلی خانه اجاره را امضا کند، صحیح میشود و اجارهبها پس از آن، متعلّق به وی میباشد.
[490]. امّا اگر سکونت وی شرط اجاره باشد، نه قید، با فوت مستأجر، اجاره به قوّت خود باقی است و موجر حقّ فسخ دارد و فرق بین قید و شرط، از توضیحات مسألۀ «473» معلوم میشود.
[491]. شایان ذکر است، چنانچه در این مدّت، اجاره به هر دلیلی فسخ شود؛ مثل اینکه موجر یا مستأجر بر اساس حقّ فسخی که داشته، شش ماه قبل از پایان موعد یک سالۀ اجاره، آن را فسخ کند، حقّ استفاده (منفعت) در شش ماه باقیمانده به فروشنده (مالک سابق) برمی‌گردد.
[492]. شایان ذکر است، اگر خریدار در مقابل دریافت مبلغی حاضر شود حقّ فسخ خود را اسقاط نماید، اشکال ندارد.
[493]. توضیح بیشتر دربارۀ اجارۀ مال وقفی نسبت به موقوف علیهم آینده در جلد چهارم، فصل «وقف»، مسائل«900 تا 902» ذکر میشود.
[494]. فرض مسأله، مربوط به موردی است که خود «بطن اوّل»، شرعاً اجازۀ اجاره دادن موقوفه و واگذاری منافع آن را داشتهاند.
[495]. چه اینکه متولّی از افراد بطن (نسل) اوّل باشد یا غیر آن.
[496]. البتّه، این حکم در صورتی است که آنها در مدّت مذکور منقرض نشوند و الّا نوبت به نسل بعد می‌رسد.