تعریف و شرایط اصل اخذ به شفعه

مسأله 398. اگر یکی از دو شریک، سهم خودش را به شخص سوّمی بفروشد - مثل اینکه «علی» در خانه‌ای با «حسن» به‌طور مشاع شریک باشد و وی «علی» سهم مشاع خود را به 100 میلیون تومان به «حسین» بفروشد - شریک او «حسن» با وجود شرایطی که در ادامه ذکر می‌شود، حقّ دارد آن سهم را با پرداخت همان مبلغ (100 میلیون تومان) بگیرد و تملّک نماید.

این حق، «شُفْعه» نام دارد و کسی که حقّ شفعه برای اوست («حسن» در مثال بالا)، «شفیع» نامیده می‌شود.

مسأله 399. حقّ شفعه همان طور که در بیع جاری می­شود، در آنچه فائده بیع را دارد، مانند صلح معاوضی یا هبه و بخشش معوّضه نیز جاری است؛

امّا در غیر این موارد، مانند اینکه فرد سهم مشاع خویش را مهریّه یا عوض طلاق خُلع قرار دهد، حقّ شفعه برای شریک دیگر ثابت نیست.

· موارد حقّ شفعه

مسأله 400. حقّ شفعه، در تمام موارد زیر جاری است:

- اموال غیر قابل انتقال (غیر منقول) که قابل قسمت است؛ مانند زمین خانه، مغازه، باغ؛

- اموال غیر قابل انتقال که قابل قسمت نیست؛ مانند نهر یا چاه کوچک و راه باریک؛

- اموال قابل انتقال (منقول)؛ مانند ابزار آلات، اثاث منزل، لباس، حیوان، وسیلۀ نقلیّه؛

البتّه، در دو مورد «دوّم» و «سوّم» احتیاط مستحب آن است شریک (شفیع) بدون رضایت خریدار، از حقّ شفعه استفاده نکند.

مسأله 401. دو یا چند خانه که هر کدام متعلّق به یک نفر است، ولی در «راه» مشترک می‌باشند، چنانچه یکی از مالکین، خانۀ خود و سهم مشاعش از راه را بفروشد، بقیّه نسبت به خانه و راه فروخته شده حقّ شفعه دارند.

شایان ذکر است، حکم مذکور مخصوص خانه و راه مشترک آن است؛ امّا در مورد املاک دیگر (غیر از خانه)، چنانچه ملک هر فرد از دیگری جدا باشد و فقط راه مشترک داشته باشند و فرد ملکش - مثلاً مغازه­اش - را به همراه سهم مشاعش از راه بفروشد، ثبوت حقّ شفعه برای بقیّه نسبت به مغازه و راه مشترک محلّ اشکال است و مراعات مقتضای احتیاط در این مورد ترک نشود.

مسأله 402. حقّ شفعه نسبت به حقّ سرقفلی اماکن تجاری، حقّ تقدیمی یا حقّ پذیره زمین­های موقوفه ثابت نیست. بنابراین، اگر دو شریک، مالک سرقفلی مغازه­ای به‌طور مشاع باشند (نه خود مغازه)، در صورتی که یکــی اقــدام به واگــذاری سهم خویش از سرقفلی ملک نماید، برای دیگری حقّ شفعه ثابت نیست.

مسأله 403. اگر فرد، سهم مشاع خود از مال شراکتی را همراه با مال دیگر خود در یک معامله بفروشد - مثل آنکه بخشی از مال مشترک قبلاً تقسیم شده و فرد سهم تقسیم شده و تقسیم نشدۀ خود را در یک معامله بفروشد - شریک دیگر، تنها نسبت به سهم مشاع حقّ شفعه دارد. ^[392]

شایان ذکر است، مورد مذکور در مسألۀ «401» از این حکم مستثنیٰ می‌باشد.

مسأله 404. حقّ شفعه در مواردی ثابت است که شراکت در مال، تنها بین دو نفر باشد. بنابراین، اگر مالی مشترک بین سه نفر یا بیشتر باشد و یک یا دو نفر از آنها سهم خود را بفروشد، فرد یا افراد باقیمانده، حقّ شفعه ندارند؛

البتّه، مورد مسألۀ «401» از این شرط مستثنیٰ می‌باشد.

مسأله 405. اگر بعضی از مال مشاع، ملک و بعضی از آن وقف باشد، سپس قسمتی كه ملک است فروخته شود، حقّ شفعه برای موقوف علیهم ثابت نیست، هرچند موقوف علیه یک نفر باشد؛

امّا اگر وقف در موارد استثنایی كه فروش آن شرعاً جایز است، ^[393] فروخته شود، حقّ شفعه - با رعایت شرایط آن - برای شریک ثابت است.

· شفعه در بخشی از مال شراکتی

مسأله 406. اگر یکی از دو شریک، بخشی از سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریکش در همان مقدار حقّ شفعه دارد.

مسأله 407. اگر یکی از دو شریک سهم خود را به دو یا چند نفر بفروشد، حقّ شفعه برای شریک دیگر وجود دارد، به این صورت که اگر تمام آن سهم در یک معامله فروخته شده، شریک دیگر تنها نسبت به تمام مال فروخته شده حقّ شفعه دارد و اگر مال به تدریج و طیّ چند معامله فروخته شده، شریک دیگر می‌تواند حقّ شفعۀ خود را نسبت به برخی از معاملات یا تمام آنها - به دلخواه خود - اعمال نماید.

مسأله 408. استفاده از حقّ شفعه نسبت به قسمتی از مال فروخته شده وجهی ندارد. بنابراین، شریک (شفیع) تنها می‌تواند تمام سهم فروخته شده را با استفاده از حقّ شفعه بگیرد، مگر در موردی که در مسألۀ قبل ذکر شد.

· کیفیّت گرفتن مال با حقّ شفعه

مسأله 409. گرفتن مال به وسیلۀ حقّ شفعه، «ایقاع» ^[394] می‌باشد. بنابراین، نیاز به قبول طرف مقابل ندارد و همین که شفیع بگوید: «مال را در مقابل پرداخت عوض، گرفتم» کافی است؛

بلکــه اگر بــدون اینــکه چیـــزی بگویــد، به قصــد استفــاده از حقّ شفــعه ثمن را به خریدار بپردازد و مال را در اختیار بگیرد (به صورت معاطات) نیز، کافـی اســــــت.

· عوض و ثمن در شفعه

مسأله 410. مالی را که شفیع برای گرفتن سهم مشاع فروخته شده به خریدار می‌پردازد، باید به اندازۀ ثمن آن معامله ^[395] باشد؛ چه آن مقدار معادل با قیمت بازاری و معمول باشد، چه بیشتر باشد و چه کمتر از آن.

مسأله 411. اگر ثمن معامله مثلی ^[396] باشد - مانند پول - شفیع باید مثل آن را بپردازد؛ ^[397]

امّا اگر ثمن معامله قیمی باشد - مثل آنکه سهم شریک، در مقابل جواهرات و سنگ‌های قیمتی معاوضه شده باشد - ثابت بودن حقّ شفعه برای شفیع با پرداخت قیمت جواهرات در هنگام معامله (ثمن)، محلّ اشکال است و مراعات مقتضای احتیاط ترک نشود. ^[398]

مسأله 412. اگر خریدار، مالی از قبیل اجرت دلّال یا بنگاه یا غیر از اینها هزینه کرده یا مالی را مجّانی به فروشنده اهدا کرده باشد، بر شفیع لازم نیست آن را به وی بپردازد.

مسأله 413. اگر فروشنده بعد از انجام معامله، مقداری از ثمن را برای خریدار کم کرده و تخفیف دهد، شفیع حقّ کسر آن مقدار را ندارد و باید تمام ثمن معامله را بپردازد.

مسأله 414. شفیع برای استفاده از حقّ شفعه، باید ثمن و عوض را به خریدار بپردازد. بنابراین، اگر بگوید: «از حقّ شفعه استفاده کردم» یا «مال را تملّک کردم»، ولی ثمن را نپردازد یا در پرداخت آن مسامحه کند یا توانایی پرداخت نداشته باشد، سهم شریکش اصلاً به وی منتقل نمی‌شود؛ مگر در صورتی که در مسألۀ بعد ذکر می‌شود.

مسأله 415. اگر ثمن معامله مدّت‌دار و نسیه باشد، شفیع نیز می‌تواند در هنگام اخذ به شفعه، آن را به صورت مدّت­دار به خریدار بپردازد؛ مثلاً چنانچه ثمن معامله ده میلیون تومان پنج ماهه بوده، وی نیز می­تواند مبلغ مذکور را پنج ماهه به خریدار پرداخت نماید. ^[399]

مسأله 416. اگر فرد شفیع، در مسألۀ قبل بخواهد با آنکه ثمن معامله مدّت­دار است، اقدام به استفاده از حقّ شفعه در ازای پرداخت نقدی ثمن به خریدار نماید، دو صورت دارد:

الف. شرط مدّت‌دار بودن ثمن، فقط به نفع خریدار بر عهدۀ فروشنده باشد، در این صورت شفیع می­تواند ثمن را نقدی به خریدار بپردازد و از حقّ شفعه استفاده نماید، هرچند خریدار راضی نباشد.

ب. شرط مدّت‌دار بودن ثمن به نفع فروشنده یا فروشنده و خریدار هر دو باشد، در این صورت اگر خریدار به دریافت نقدی ثمن راضی باشد، شفیع می­تواند از حقّ شفعه در ازای پرداخت نقدی ثمن استفاده نماید.