Le guide pratique du Musulman

Le pas-de-porte

De nos jours, le pas-de-porte constitue une des transactions courantes parmi les commerçants. Il désigne une transaction dans laquelle le locataire d'un local commercial en cède la jouissance à quelqu'un d'autre, contre paiement d'une somme convenue entre les deux parties. Il désigne également la renonciation du propriétaire d'un local, au bénéfice du locataire, à son droit de donner congé à ce dernier- ou d'augmenter son loyer- à la fin de la durée du bail contre le paiement d'une somme convenue entre les deux parties.

Article 908: La location d'une propriété, tel le local commercial, ne crée pas au locataire un droit lui permettant d'obliger le propriétaire de ne pas lui donner congé à la fin du bail ou de renouveler le bail sans augmenter le loyer.

De la même façon, le fait d'avoir occupé (loué) un local pendant une longue durée et le fait que celle-ci renforce la valeur commerciale du local ne confère pas au locataire un droit quelconque lui permettant de continuer à occuper ledit local après la fin du bail. Il doit donc évacuer ce local et le remettre au propriétaire dès l'expiration de la durée de location.

Et s'il vient à mettre à profit la loi gouvernementale qui interdit au propriétaire d'obliger le locataire à évacuer le local (à la fin du bail) ou d'accepter l'augmentation du loyer, pour refuser l'évacuation ou l'augmentation demandée par le propriétaire, il aura commis un acte illicite. En outre le fait de continuer à occuper le local sans le consentement du propriétaire équivaut à une usurpation. Il aura commis également, un acte illicite, s'il oblige le propriétaire à lui payer une indemnité en contrepartie de l'évacuation du local.

Article 909: Si un propriétaire loue un local commercial pour 600 dinars par exemple, et qu'il perçoit en outre, du locataire, une somme de 500 dinars contre son engagement de renouveler le bail chaque année, sans augmentation du loyer, et ce, même si le locataire cède la jouissance du local à un nouveau locataire, et que ce dernier la cède par la suite à un troisième locataire, auquel cas, le locataire peut exiger, en contrepartie de la cession de sa jouissance du local, le paiement d'une somme égale, supérieure ou inférieure à celle qu'il a payée au propriétaire.

Article 910: Si un propriétaire loue son local commercial à une personne pour une période déterminée, et qu'il s'engage (contre ou sans perception d'une indemnité) à lui renouveler le bail chaque année pour le même loyer ou selon la pratique courante, le locataire peut céder le local à un nouveau locataire et percevoir de ce dernier un pas-de-porte uniquement à titre de cession de son droit d'occuper le local, et non à titre du transfert de son droit d'en disposer, droit que le propriétaire lui a accordé. En d'autres termes, le nouveau locataire n'aura que le droit de jouir du local, alors que le propriétaire reprendra sa liberté de le louer à sa guise, dès que ce dernier l'aura évacué.

Article 911: Le propriétaire a l'obligation de respecter l'engagement qu'il prend dans le bail. Ainsi, dans le cas évoqué à l'Article 909, il doit renouveler le bail chaque année sans augmenter le loyer, aussi bien pour le premier locataire que pour celui à qui ce dernier aura cédé son droit de disposer du local, alors que dans le cas exposé à l'Article 910, il est tenu de respecter son engagement de renouveler le bail du locataire chaque année- et tant qu'il désire rester dans le local- sans augmenter le loyer ou selon les mêmes conditions précisées initialement dans le bail.

Si le propriétaire vient à manquer à son engagement et à refuser de renouveler le bail, le locataire a le droit de le forcer à respecter son engagement, même en recourant aux autorités compétentes. Toutefois, s'il ne peut pas l'y forcer- quelle qu'en soit la raison- il (le locataire) n'a pas le droit de disposer du local sans le consentement du propriétaire.

Article 912: Si dans les cas de figure évoqués aux Articles 909 et 910, le locataire assortit le contrat de location de la condition qu'il- lui ou toute autre personne qu'il désigne directement ou indirectement- ait le droit d'occuper le local ou d'en avoir la jouissance contre paiement d'une somme annuelle déterminée ou du loyer courant pratiqué chaque année, il aura le droit, lui ou la personne qu'il désigne, d'occuper le local et d'en jouir, même sans le consentement du propriétaire, lequel pourra réclamer seulement le paiement de la somme convenue avec le locataire en contrepartie dudit droit accordé à ce dernier.